Financement immobilier: 5 résolutions payantes

1re résolution

J'emprunte

Le début de l'année 2019 nous offre un terrain des plus propices pour nous livrer à quelques opérations financières. En effet, les taux de crédit ne devraient pas souffrir des troubles de l'économie mondiale, tensions sur le prix du baril de pétrole, hausse des taux directeurs de la BCE (Banque Centrale Européenne)… Malgré ce contexte, les crédits vont rester à leur meilleur niveau de prix avec des taux de 1,40 % en moyenne pour un emprunt sur 15 ans. Ce qui doit inciter à s'endetter car les conditions se sont rarement avérées aussi favorables. Ces valeurs d'exception redonnent du pouvoir d'achat aux acquéreurs qui peuvent soit réduire leurs mensualités, raccourcir la durée de leur prêt ou s'offrir des mètres carrés supplémentaires.
Livrons-nous à une petite simulation : une petite hausse de 0,3 point pour un emprunt de 150 000 € sur une durée de 15 ans s'accompagnerait des effets suivants :
• Taux de 1,39 % : mensualité de 969 € avec assurance pour un coût total de crédit de 24 367 €
• Taux de 1,69 % : mensualité de 989 € avec assurance pour un coût total de crédit de 28 020 €
Ce qui montre que l'effort financier à faire atteindrait 3 653 € en cas de légère remontée des taux en 2019. Mais pas de risque que cela se produise dans les mois à venir.

2e résolution

Je renégocie

Dans certaines situations, il convient de revoir le mode de financement. C'est le cas d'un crédit immobilier qui a été prescrit il y a quelques années. Les effets sur le porte-monnaie peuvent être allégés en renégociant le prêt afin d'en réduire le taux d'intérêt et par conséquent la mensualité ou la durée.
Il suffit de remonter à début 2014 où les taux dépassaient les 3 %. Pour mesurer les effets, la renégociation s'apparente à un vrai traitement de choc. Voilà ce que représentent les économies réalisées pour un emprunt de 100 000 € sur 15 ans :
• Taux de 1,39 % : mensualité de 646 € avec assurance
• Taux de 3,00 % : mensualité de 721 € avec assurance
Une économie substantielle qui nécessite néanmoins d'être réalisée sous 3 conditions : se situer dans la première moitié de la période de remboursement, obtenir au moins 1 point d'écart entre le taux initial et celui pratiqué aujourd'hui sur la même durée et afficher un capital restant dû d'au moins 70 000 euros.

3e résolution

Je limite l'autofinancement

Certes, l'apport personnel constitue un élément déterminant. Mais il faut en faire bon usage et l'utiliser comme garantie financière. En effet, le banquier apprécie qu'un capital soit mis de côté pour pallier les imprévus. Aussi, il ne va pas conseiller de se démunir de la totalité de son épargne pour acheter. D'autant que le prêt immobilier peut être assuré et prendre le relais en cas d'accident de la vie (décès, chômage, invalidité).
C'est au moment de boucler le plan de financement que le banquier pourra donner des conseils personnalisés sur la part à mobiliser pour payer le bien. Elle se situe généralement dans une fourchette allant de 5 à 10 % du coût total. Sachant que cet apport joue aussi sur le montant de la mensualité du prêt, c'est aussi une question de "reste à vivre" mensuel qui se pose.

4e résolution

J'épargne

Eh oui, épargner permet aussi de mieux emprunter. Les efforts réalisés chaque mois pour mettre de l'argent de côté témoignent de la capacité à gérer un budget, à limiter les dépenses. Un comportement de nature à rassurer le banquier, qui se montre plus diligent dans l'obtention du prêt immobilier. Reste à déterminer les bons supports pour que cet argent rapporte le plus possible. Il faut bien sûr s'orienter vers une épargne non disponible pour obtenir les meilleures rémunérations.
Le Plan d'épargne logement répond bien à cet objectif puisqu'il s'inscrit dans une logique de constitution d'un capital. Sa rémunération à l'ouverture atteint 1 %. L'évolution des taux d'intérêt l'a détourné de sa vocation initiale qui le prédestinait à la souscription d'un prêt immobilier. Rappelons toutefois que les sommes versées restent bloquées durant 4 ans. Chaque année, les versements doivent atteindre un minimum de 540 €. Passé 10 ans, on ne peut l'alimenter, mais le PEL continue de produire des intérêts pendant 5 ans.
Autre formule, le PEA bancaire qui permet d'acquérir un portefeuille d'actions d'entreprises européennes tout en bénéficiant, sous conditions, d'une exonération d'impôt. Il donne lieu à l'acquisition d'actions, de parts d'organismes de placements collectifs (OPCVM, Sicav…). En cas de retrait ou de rachat après 8 ans, la rente viagère versée est exonérée d'impôt sur le revenu.

5e résolution

J'optimise

Une étape qui s'apparente à la gestion de patrimoine et relève du domaine du notaire. En effet, selon le projet, il peut conseiller de faire évoluer le régime matrimonial des époux pour sécuriser l'acquisition. De même, s'il note l'existence d'un autre bien immobilier, il pourra conseiller une vente pour constituer un patrimoine. Ou bien, il préconisera sa requalification en immeuble de rapport pour générer un revenu locatif. Un rendez-vous avec le notaire permettra d'envisager toutes les solutions possibles.

Pas de hausse des tarifs bancaires en 2019
Les professionnels bancaires se sont engagés à prendre « des solutions concrètes à l'urgence économique et sociale. Cela se traduit par deux mesures essentielles :
• la non augmentation des tarifs bancaires pour les particuliers en 2019 ;
• le plafonnement des frais d'incidents bancaires à 25 euros par mois pour les populations les plus fragiles. La Banque de France estime que la mesure pourra bénéficier à 3,6 millions de personnes.

Par ailleurs, une grande concertation sera menée entre les pouvoirs publics et les professionnels de la banque pour proposer dès le printemps de nouvelles mesures, comme par exemple :
• 'accès à des crédits pour que les particuliers financent plus facilement leurs investissements liés à la transition écologique (achat de voitures, changement d'une chaudière…) 

• la prise en compte des situations complexes liées aux accidents de la vie pour les personnes qui travaillent.

Christophe Raffaillac