Vous voulez vous lancer dans l'investissement. Mais vous souhaitez vous orienter vers quelque chose de plus "original" que l'immobilier d'habitation. À condition bien sûr que ce soit tout aussi rentable. Pourquoi ne pas vous tourner vers les locaux commerciaux ? C'est un secteur en plein essor qui peut réserver de belles opportunités. Si vous respectez certaines précautions préalables, vous pourrez être assuré de faire une bonne affaire.
Commerces et boutiques en tout genre, bureaux, activités de services, cabinets médicaux… Dans les zones commerciales ou au coeur des villes. Autant d'opportunités à saisir si vous voulez diversifier votre patrimoine et investir dans un secteur en devenir. Pouvant être aussi, voire plus, rentable qu'un investissement dans l'immobilier classique. Le marché des "murs commerciaux" ou des "murs de boutique" est encore assez confidentiel. Profitez des opportunités qui se présentent et des avantages propres à ce type d'investissement.
Le secret d'une bonne rentabilité repose sur l'emplacement. Et cela est encore plus vrai lorsqu'il s'agit d'un local commercial. Un établissement mal placé n'intéressera aucun locataire, peu de clients et ne générera pas assez de revenus. Votre rentabilité dépendra à 90 % du choix de cet emplacement. C'est donc plus que primordial ! C'est statégique : vous devez être vu. Préférez les quartiers dynamiques. Grandes artères, rues fréquentées, quartiers piétonniers et leurs rues adjacentes, zones d'activités commerciales, galeries de grandes surfaces… seront à privilégier. Avec à proximité immédiate un arrêt de bus, de tramway ou une station de métro. L'accessibilité compte, tout comme la facilité de stationnement. Enfin, si vous le pouvez, portez votre choix sur un local situé non loin d'un centre commercial ou d'une enseigne connue qui attire le chaland. Par ricochet, vous récolterez les fruits de leur attractivité. Soyez également attentif aux quartiers "en devenir" qui peuvent donner de belles perspectives en cas de nouveaux aménagements, construction de logements, transports en commun…
C'est mathématique et imparable ! Plus l'endroit est fréquenté, plus les consommateurs vont augmenter le chiffre d'affaires de votre locataire. Cela se répercutera sur les loyers perçus et assurera la pérennité de votre établissement et de votre investissement.
À ne pas confondre avec l'achat d'un fonds de commerce
Investir dans un local commercial consiste à acheter un commerce pour le louer par la suite. À la différence du fonds de commerce qui est la propriété du commerçant et non de l'investisseur.
En investissant dans un local commercial, vous signerez un bail commercial qui répond à des règles bien spécifiques. Plus souple, il est aussi plus sécurisant qu'un bail d'habitation. Le contrat dure neuf ans. Le locataire ne peut pas décider d'arrêter son bail quand bon lui semble. Il ne peut y mettre fin que tous les trois ans, mais pas avant. C'est pour cette raison que le contrat est aussi nommé "bail 3-6-9". De quoi vous rassurer sur la présence d'un locataire dans les lieux pendant toute cette période et la stabilité de l'affaire. Cela vous donnera aussi de la visibilité sur les loyers perçus et la rentabilité escomptée à plus ou moins long terme. Loyers dont les impayés seront d'ailleurs moins nombreux que dans le cadre d'un bail d'habitation classique. Et si par malheur cela arrivait, sachez que le bail commercial est régi par le droit des sociétés. La procédure pour récupérer le local est donc plus facile et plus rapide à mettre en place qu'un congé dans le cadre d'une location classique. Et il n'y a pas de trêve hivernale qui empêche toute expulsion de locataire durant les mois d'hiver.
Autre particularité du bail commercial : sa grande liberté de rédaction. Il vous permet de définir librement ses conditions et notamment la répartition des dépenses et charges. Par exemple, le propriétaire pourra demander à son locataire de s'acquitter de la taxe foncière ainsi que la plupart des travaux d'entretien et d'aménagement. Ce qui n'est pas possible dans le cadre d'un bail d'habitation.
Une forte rentabilité
À condition de bien cibler la nature de l'activité exercée par votre futur locataire, en moyenne, un investissement dans des locaux commerciaux peut générer entre 4 % et 10 % de rendement annuel. Soit près de 2 fois plus que pour des biens résidentiels, dont les taux de rentabilité se situent plutôt entre 2 % et 5 %.
Dans votre quête du lieu idéal, vous serez peut-être confronté à un dilemme. Vaut-il mieux s'orienter vers l'achat d'un local où votre futur locataire est déjà en place ou partir de zéro ?
L'achat de murs commerciaux dits "occupés" présente deux avantages majeurs. Vous n'aurez pas à vous questionner sur le loyer à pratiquer et vous pourrez estimer la rentabilité dès l'achat. Ensuite, le locataire est déjà "dans la place". Donc pas de risque de voir le local inoccupé. Vous bénéficiez d'un bail commercial en cours, ce qui sécurise votre projet et facilite votre demande de prêt. Ensuite, votre futur locataire est connu et a déjà constitué sa clientèle. Autant de préoccupations et de risques en moins.
Si vous préférez acheter vide (cas fréquent lorsqu'il s'agit d'un commerce situé dans un bâtiment neuf), il vous faudra effectuer un travail d'estimation du loyer en recherchant des informations sur des locaux comparables (localisation, surface, état du bien, secteur professionnel…) pour s'assurer de la rentabilité potentielle de l'investissement. Vous devrez également choisir avec soin l'activité que vous voulez exercer dans le local et trouver le locataire idéal.
À l'inverse des logements, les prix des murs commerciaux sont moins soumis aux variations des prix du marché de l'immobilier. Pour un local acheté nu, le paramètre le plus important est la rentabilité qu'il va dégager. En d'autres termes, le prix va dépendre du loyer et non du prix au m2. En revanche, quand on investit dans un local déjà occupé, on connaît le montant du loyer, donc le rendement. Il est donc plus aisé d'acheter au juste prix et de se projeter quant à la rentabilité de l'opération.
Dans le prix d'achat du local, il faut également tenir compte de ce que l'on appelle "les facteurs locaux de commercialité". Il s'agit de l'environnement commercial qui peut influencer la valeur locative, par exemple la création d'un parking ou l'aménagement d'une zone piétonne.
Là où l'immobilier d'habitation est dépendant des phénomènes de tension entre l'offre et la demande dans une zone ciblée, le marché de l'immobilier commercial est lié à la rentabilité du commerce de votre locataire, et donc sa capacité à honorer les loyers.
Marie-christine Ménoire
Dernière modification le 2021-03-29
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