Terrain enclavé, savoir passer son chemin

À ne pas confondre avec le droit de passage

Servitude de passage et droit de passage sont deux notions quasi similaires. À une petite nuance près, la servitude de passage est reconnue d'office par la loi au propriétaire d'un terrain dès lors :

•  qu'il prouve que son terrain est enclavé ;
•  qu'il n'est pas responsable de cet enclavement par exemple en construisant un bâtiment sur la partie du terrain lui permettant d'accéder chez lui.

Si le terrain est seulement difficile d'accès, il ne s'agit pas d'une servitude de passage découlant de la loi, mais d'un accord entre voisins instaurant un droit de passage. Cet accord doit être écrit noir sur blanc et doit préciser :

•  l'emplacement exact où le passage va s'exercer ;
• les modalités pratiques : accès motorisés ou uniquement à pied, la périodicité (tous les jours, à certaines heures…) ;
• le montant de l'indemnité versée au propriétaire qui "subit" le passage.

Si nécessaire, le contenu de cette convention peut être modifié d'un commun accord entre les deux propriétaires.

 À savoir

Le vendeur doit informer l'acquéreur des servitudes grevant ou profitant à l'immeuble vendu

Aller au plus court et au plus pratique

C'est le propriétaire du terrain enclavé (dit aussi "fonds dominant" en jargon juridique) qui établit le tracé. Celui-ci doit être le plus court possible entre la propriété enclavée et la voie publique et causer le moins de dommages possible à la propriété traversée. Le bénéficiaire du droit de passage devra verser une indemnité aux propriétaires du terrain traversé (dit "fonds servant"). Son montant varie selon l'importance du dommage subi (bruit, va-et-vient permanent, moins-value subie par le terrain…).

Des caractéristiques bien précises

La servitude de passage doit répondre à des "normes" bien précises. Tout d'abord le passage doit être d'une largeur suffisante afin de laisser passer une voiture. Généralement, elle est de 3 m mais cela peut être plus si la servitude dessert plusieurs habitations ou une exploitation agricole par exemple. En effet, il faut permettre le croisement de deux véhicules. Normalement, la servitude (ou le droit de passage) n'implique pas automatiquement le droit de stationner. Le propriétaire du terrain utilisé pour le passage peut même s'y opposer. Cependant, dans la plupart des cas, un accord écrit entre les deux parties permet le stationnement. Il sera matérialisé sur un plan et devra prévoir ses modalités d'exercice (emplacement…).

Toujours propriétaire

La personne qui supporte la servitude peut continuer à utiliser son terrain comme il veut. Il en est toujours propriétaire. À ce titre, il peut planter une haie le long du passage pour préserver sa vie privée, sous réserve qu'elle ne réduise pas l'étendue du droit de passage. Le propriétaire devra alors entretenir et élaguer les branches pour que la végétation n'envahisse pas le passage. Le propriétaire du fonds servant pourra également fermer le passage en mettant un portail à l'entrée. Attention toutefois à toujours veiller à ce que le voisin puisse l'utiliser normalement en lui remettant les clés du portail ou la télécommande. Le propriétaire de la servitude est donc dans son droit, à condition que ce portail ne rende pas la servitude plus "incommode ou n'en diminue l'usage".

Toute chose a une fin

La servitude de passage prend fin si :

• le terrain n'est plus enclavé ou que son accès à la voie publique a été amélioré ;
• le terrain qui bénéficie de la servitude et celui qui la subit sont réunis ;
• le propriétaire qui en bénéficiait y renonce.

À savoir

Un droit de passage est fixé pour 30 ans d'usage continu. Passé ce délai, la servitude peut être remise en cause par le propriétaire du fonds servant si le passage n'est plus utilisé par le propriétaire du fonds dominant. Il doit alors apporter la preuve du non-usage du droit de passage.

Marie-christine Ménoire