Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES

Véritable opportunité pour le vendeur comme pour l'acquéreur, le viager répond pleinement aux besoins du moment. Et aucune crainte à avoir au plan juridique car il offre un cadre des plus sécurisés.

Libre ou occupé ?
Si le vendeur n'occupe plus la maison après la signature de l'acte de vente, on parle de viager libre. L'acquéreur dispose entièrement du bien mais, en contrepartie, il doit s'acquitter de tous les travaux, charges et frais d'entretien. Le vendeur peut souhaiter se réserver un droit d'usage et d'habitation du bien jusqu'à son décès. C'est le cas le plus fréquent. Le viager est alors dit occupé.

Une vente presque comme une autre

 La vente en viager est une vente comme une autre et suit la même "procédure". Comme toutes les transactions immobilières, le viager doit être établi devant notaire. Ce dernier aura au préalable vérifié que toutes les conditions relatives à la personne du vendeur (le crédirentier) et de l'acquéreur (le débirentier), ainsi qu'au bien lui-même, sont réunies (capacité de vendre ou d'acheter, accord sur la chose et sur le prix…). Ce qui différencie le viager d'une vente "ordinaire" c'est en fait la présence d'un aléa, à savoir la durée de vie du (ou des) vendeur(s). L'acheteur ne sera pleinement propriétaire qu'au décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l'aléa est absent peut être annulée. C'est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l'acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.

L'autre particularité concerne les modalités de paiement du prix. Dans la majorité des cas, l'acheteur ne paie pas son acquisition "comptant", mais verse une rente jusqu'au décès du vendeur (et le cas échéant celui de son conjoint). Cependant, en pratique, il est fréquent que le jour de la signature de l'acte de vente, l'acheteur verse une somme d'argent, (le "bouquet"), qui varie en moyenne entre 10 et 30 % de la valeur du bien.

Le viager en quelques chiffres

• environ 90 % des viagers sont des viagers occupés ;
• 60 % des transactions concernent des maisons et 40 % des appartements ;
• l'âge moyen du vendeur se situe entre 70 et 75 ans ;
• 36 % des vendeurs sont des couples, 39 % des femmes seules et 25 % des hommes seuls ;
• 68 % des vendeurs ont des enfants ;
• l'objectif des vendeurs est essentiellement de : financer leurs besoins quotidiens (34 %), anticiper leur succession (21 %), s'offrir plus de loisirs (20 %), protéger leur conjoint (11 %), rénover leur logement (8 %) ;
• le montant moyen de la rente mensuelle est de 730 € ;
• 71 % des acheteurs sont en couple et leur moyenne d'âge est de 49 ans.

Des avantages réciproques

Allongement de l'espérance de vie, difficultés pour financer la dépendance ou tout simplement faire face aux dépenses du quotidien, obstacles pour les plus jeunes qui souhaitent accéder à la propriété… autant de problématiques qui peuvent trouver une solution grâce au viager.
Pour le vendeur, le viager occupé lui permet de rester chez lui tout en percevant à vie un revenu complémentaire permettant d'améliorer son quotidien et d'anticiper l'avenir de son conjoint. Cette solution est très souvent choisie par des couples sans enfant, soucieux de maintenir leur niveau de vie ou tout simplement vivre décemment.
Toujours dans le cas d'un viager occupé, l'acquéreur accède à la propriété à moindre coût puisque le prix du bien est calculé en appliquant une décote pour occupation du bien. Mais aussi parce que la totalité du prix de vente n'est pas versée le jour de l'acquisition.
Dans le cas d'un viager libre, l'acquéreur dispose immédiatement du bien et, à ce titre, il peut l'habiter ou le mettre en location dès la signature de l'acte de vente. C'est un moyen efficace de se construire un patrimoine immobilier à moindre coût pour préparer sa retraite et/ou anticiper la transmission de son patrimoine.

À savoir

Le viager peut être prévu jusqu'au décès du conjoint du vendeur (on dit que le viager est sur 2 têtes). Le conjoint survivant continuera à percevoir la totalité de la rente viagère (et à vivre dans le logement en cas de viager occupé) grâce au mécanisme de la réversibilité.

Une fiscalité avantageuse

Le viager est une opération des plus intéressantes fiscalement. Et cela dès le paiement des droits de mutation. Plus spécialement lorsque le viager est occupé. Dans ce cas, les droits sont calculés non pas sur la valeur vénale du bien mais sur celle-ci après application d'une "décote" pour droit d'usage et d'habitation. Bien que soumise à l'impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d'un abattement dont le montant varie selon l'âge du vendeur au moment de la vente. Seule une fraction de la rente viagère est imposée :

•  70 % pour un premier versement à moins de 50 ans ;
• 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans ;
• 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans ;
• 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

Au niveau des impôts locaux, le vendeur, dans le cadre d'un viager occupé, ne paie plus la taxe foncière, mais s'acquitte uniquement, puisqu'il habite toujours dans le logement, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Et si l’acheteur décède avant le vendeur ?

Les héritiers de l'acheteur récupèrent le bien dans le patrimoine transmis par le défunt. Ils ont alors le choix soit de continuer à payer la rente, soit de revendre le bien.

Marie-christine Ménoire