Investissement, posez un regard NEUF sur la pierre !

Avec l'inflation qui frappe notre économie, +6,2 % sur un an, les placements financiers subissent de plein fouet l'érosion monétaire… En effet, pour un capital de 100 investi au départ, une inflation de 6 % par an ne permet plus d'acheter 100 mais 97 l'année suivante, et ainsi de suite ! Face à cette conjoncture, il convient d'ouvrir son champ de vision à des placements plus performants…
À l'instar de l'immobilier dont la valeur continue de s'apprécier avec le temps, même si nous observons quelques tassements de prix dans les grandes villes.
Le neuf brille tout particulièrement car il permet d'investir dans des logements performants au plan énergétique et profitant de beaux emplacements au niveau géographique. Deux critères clés qui participent à faire le succès d'un bien sur le marché locatif puisque les occupants apprécient le faible coût d'utilisation et la bonne situation.
Dans ces conditions, un investissement semble une bonne opération pour générer une belle rentabilité et constituer un patrimoine dans la durée. Pour le vérifier, il suffit de s'intéresser aux différents avantages que procure l'immobilier neuf en 2023 en termes de construction, de défiscalisation et de valorisation.

Examinez la situation

Dans l'immobilier neuf comme dans l'ancien, le succès de l'opération repose sur la qualité de l'emplacement. Les critères de sélection du programme neuf doivent tenir compte des différents services et commerces à proximité de l'immeuble qui va sortir de terre. En effet, les candidats à la location vont apprécier de trouver des écoles, des administrations, des réseaux de transport… qui facilitent la vie au quotidien. Pour autant, il convient de privilégier des quartiers qui offrent un environnement de qualité avec des espaces verts à proximité et voie de circulation douce pour se déplacer à pied ou à vélo. Il ne faut pas oublier de se projeter pour imaginer le quartier dans les années à venir. La mairie du lieu où se situe la construction détient des informations sur les projets d'urbanisation.

•  Notre conseil.
  • Favorisez au maximum les emplacements de qualité, dans des quartiers privilégiés, car ils assureront la meilleure valorisation à votre investissement.

Observez la qualité de construction

Un des atouts du neuf repose sur les normes de construction issues de la dernière RE 2020 (réglementation environnementale). Elles en font des bâtiments très respectueux de l'environnement et performants au plan énergétique. En effet, il s'agit de viser une autonomie de fonctionnement avec des logements qui produisent autant d'énergie qu'ils n'en consomment.
Un atout majeur à l'heure où les biens les plus énergivores vont être interdits à la location. Cela concerne les logements dont la consommation excède 450 kilowattheures/m²/an d'énergie finale, soit une large partie de la classe énergie G.
Voilà un autre atout en faveur du neuf qui permet de se démarquer des autres biens sur le marché locatif. Les locataires limitent le coût d'utilisation tandis que les propriétaires ne se voient pas confrontés à de gros travaux de rénovation.

•  Notre conseil.
  • Sélectionnez une résidence qui se démarque pour sa conception innovante en termes de performances énergétiques.

Offre PINEL à saisir !

Rabotés à compter du 1er janvier 2023, les avantages fiscaux du dispositif Pinel actuel pourront être maintenus pour les investisseurs qui opteront pour le Pinel plus.
À défaut, les valeurs ci-contre s'appliqueront.

Évolution des taux de réduction du Pinel
 

Avec la loi Pinel plus, l'investisseur va bénéficier des réductions d'impôts maximales comme le Pinel initial !

Passez au crible la défiscalisation

Avec des prix au mètre carré qui dépassent généralement ceux de l'ancien, l'immobilier neuf peut miser sur les dispositifs de défiscalisation pour réduire le prix d'acquisition.
Dans cette optique, il faut s'intéresser au Pinel qui autorise de belles économies d'impôt sur le coût d'achat. Avec la version 2023, la réduction d'impôt va passer de 21 % à 17,5 % pour une durée de location de 12 ans. En 2024, ce taux se limitera à 14 %. Après ces rabotages successifs, le dispositif disparaîtra en 2025.
Avec la loi Pinel plus, l'investisseur va bénéficier des réductions d'impôts maximales comme le Pinel initial - 21 % pour 12 ans de location - mais il faudra composer avec de nouvelles règles. Les programmes éligibles devront se situer dans les "Quartiers prioritaires de la ville".
À défaut de répondre à ce critère géographique, le bien devra satisfaire à la règlementation environnementale 2025. En outre, il faudra respecter une superficie minimale par appartement, soit 28 m2 pour un studio, 45 m2 pour un T2.

•  Notre conseil.
  • Profitez des avantages du Pinel plus et obtenez une réduction d'impôts maximale pour votre investissement.

Simulez la location

Pour apprécier la rentabilité de son investissement, il convient de s'intéresser aux prix de loyers. Précisons que le Pinel impose de respecter des plafonds, de même que les ressources des locataires ne doivent pas excéder un certain niveau de revenu.
En zone B1, dans les grandes agglomérations comme Bordeaux, Toulouse… le loyer s'élève à 10,55 €/m2 + un coefficient multiplicateur de
0,7 + 19/S ("S" étant la surface du logement). Le résultat ne peut excéder 1,2.
Pour un appartement de 45 m2, cela donne :
0,7 + 19/45 = 1,12.
Le prix de loyer se chiffre donc à 10,55 + 1,12, soit 11,67 €/m2 pour cet appartement de 45 m2.

•  Notre conseil.
  • Estimez la rentabilité brute de votre investissement au moyen du ratio suivant :
  => recettes locatives - charges / prix d'acquisition x 100
  Le ratio moyen se situe autour de 4 % pour votre investissement.

Christophe Raffaillac