Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES

Une indivision mal préparée ou mal organisée peut être source de conflits et de blocage. Pour prévenir et éviter les situations conflictuelles, il est préconisé de rédiger une convention d'indivision. Elle permettra d'aménager au mieux les droits de chacun et de faciliter la gestion des biens.

Ne rien laisser au hasard

La convention d'indivision est un contrat par lequel les indivisaires établissent la liste des droits et des devoirs de chacun. Tous les points doivent y être recensés. À commencer par la description du (ou des) bien(s) en indivision et la quote part de chaque indivisaire.
Mais aussi la durée de la convention. Si elle est prévue pour une durée déterminée, elle ne pourra pas excéder 5 ans. Avec la possibilité de proroger cette période par une décision expresse ou par tacite reconduction. À l'expiration de ce délai, chaque indivisaire pourra demander le partage.
Si l'indivision est établie pour une durée indéterminée, chaque indivisaire pourra y mettre fin à n'importe quel moment à condition que cette demande n'ait pas une connotation "malveillante". La convention devra également lister les charges et la répartition de leur paiement en fonction de la quote part de chaque indivisaire.
Autre point important à aborder : la jouissance du bien. Il peut être convenu qu'un des indivisaires occupe le bien pour une durée déterminée ou indéterminée, moyennant le paiement d'une redevance d'occupation (dont le montant sera également mentionné dans la convention). Il est également possible de prévoir un calendrier d'occupation du bien avec une "rotation" entre tous les indivisaires.
La convention devra également prévoir les conditions dans lesquelles les décisions seront prises et à quelle majorité. Sur ce point, les règles prévues par ce document peuvent assouplir, ou au contraire renforcer, ce qui est prévu par défaut par le Code civil.
Enfin, parmi les points à ne pas négliger, il faudra anticiper les modalités de sortie de l'indivision et sa transmission. Cela évitera notamment l'entrée de personnes "étrangères" dans l'indivision si un indivisaire vient à décéder. Dans ce cas de figure, l'attribution de la quote part du défunt pourra être définie par anticipation.
En dehors de l'hypothèse d'un décès, il peut aussi arriver qu'un des indivisaires souhaite sortir de l'indivision. Pour que le partage s'effectue dans de bonnes conditions, il n'est pas superflu de prévoir les modalités de répartition de la quote part du sortant.

À savoir

La convention d'indivision doit être établie par écrit sous peine de nullité. Il est même recommandé de la faire établir par un notaire. Le recours à celui-ci étant d'ailleurs obligatoire si l'indivision concerne un ou plusieurs biens immobiliers.

Désigner un gérant

La convention d'indivision peut décider de désigner l'un des indivisaires ou un tiers comme gérant. Celui-ci aura toute autorité pour exécuter les actes d'administration liés à la gestion courante du bien. Il veillera à son entretien et décidera des travaux nécessaires. Il gèrera les contrats d'assurance, paiera les factures d'eau, d'électricité…
Le gérant peut aussi conclure seul des baux d'habitation ou professionnels (mais pas des baux ruraux ou commerciaux). Il encaissera les loyers, recherchera de nouveaux locataires ou résiliera le bail…
Une fois par an, la loi lui impose de rendre compte de sa gestion. Il engage sa responsabilité pour ses fautes de gestion.

Marie-christine Ménoire