Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES

Commerces et boutiques en tout genre, bureaux, activités de services, cabinets médicaux… Dans les zones commerciales ou au cœur des villes. Autant d'opportunités à saisir si vous voulez diversifier votre patrimoine et investir dans un secteur en devenir. Pouvant être aussi, voire plus, rentable qu'un investissement dans l'immobilier classique, le marché des murs commerciaux ou des murs de boutique est encore assez confidentiel. Profitez des opportunités qui se présentent et des avantages propres à ce type d'investissement.

Être vu c'est la base

Comme pour l'achat d'un logement, l'emplacement sera primordial au moment du choix du local commercial. On peut même dire que c'est stratégique si vous souhaitez une bonne rentabilité. Un établissement mal placé n'intéressera aucun locataire, peu de clients et ne génèrera pas assez de revenus. La rentabilité dépendra à 90 % du choix de cet emplacement. Préférez les quartiers dynamiques. Grandes artères, rues fréquentées, quartiers piétonniers et leurs rues adjacentes, zones d'activités commerciales, galeries de grandes surfaces… seront à privilégier. Avec à proximité immédiate un arrêt de bus, de tramway ou une station de métro. L'accessibilité compte, tout comme la facilité de stationnement.
Enfin, si possible, portez votre choix sur un local situé non loin d'une enseigne connue qui attire le chaland. Par ricochet, vous récolterez les fruits de leur attractivité. Soyez également attentif aux quartiers "en devenir" qui peuvent donner de belles perspectives en cas de nouveaux aménagements, construction de logements, transports en commun… C'est mathématique et imparable ! Plus l'endroit est fréquenté, plus les consommateurs vont augmenter le chiffre d'affaires de votre locataire. Cela se répercutera sur les loyers perçus et assurera la pérennité de votre établissement et de votre investissement.

Et les impôts ?

Les loyers commerciaux encaissés sont imposés sous le régime des revenus fonciers. Il est possible d'en déduire certains frais pour créer des déficits fonciers, imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Libre ou occupé : c'est vous qui choisissez

Vaut-il mieux s'orienter vers l'achat d'un local où votre futur locataire est déjà en place ou partir de zéro ? L'achat de murs commerciaux dits " occupés " présente deux avantages majeurs. Vous n'aurez pas à vous questionner sur le loyer à pratiquer et vous pourrez estimer la rentabilité dès l'achat. Ensuite, le locataire est déjà " dans la place  ". Donc pas de risque de voir le local inoccupé. Vous bénéficiez d'un bail commercial en cours, ce qui sécurise votre projet et facilite votre demande de prêt. Ensuite, votre futur locataire est connu et a déjà constitué sa clientèle. Autant de préoccupations et de risques en moins. Si vous préférez acheter vide (cas fréquent lorsqu'il s'agit d'un commerce situé dans un bâtiment neuf), il vous faudra effectuer un travail d'estimation du loyer en recherchant des informations sur des locaux comparables (localisation, surface, état du bien, secteur professionnel…) pour s'assurer de la rentabilité potentielle de l'investissement. Vous devrez également choisir avec soin l'activité que vous voulez exercer dans le local et trouver le locataire idéal.

Une rentabilité de 6 à 8 % si l'emplacement et l'activité exercée sont choisis avec soin

Quelle mise de fonds

À l'inverse des logements, les prix des murs commerciaux sont moins soumis aux variations des prix du marché de l'immobilier. Pour un local acheté nu, le paramètre le plus important est la rentabilité qu'il va dégager. En d'autres termes, le prix va dépendre du loyer et non du prix au m2. En revanche, quand on investit dans un local déjà occupé, on connaît le montant du loyer, donc le rendement. Il est donc plus aisé d'acheter au juste prix et de se projeter quant à la rentabilité de l'opération.  Dans le prix d'achat, il faut également tenir compte de ce que l'on appelle " les facteurs locaux de commercialité ". Il s'agit de l'environnement commercial qui peut influencer la valeur locative, par exemple la création d'un parking ou l'aménagement d'une zone piétonne. Là où l'immobilier d'habitation est dépendant des phénomènes de tension entre l'offre et la demande dans une zone ciblée, le marché de l'immobilier commercial est lié à la rentabilité du commerce de votre locataire, et donc sa capacité à honorer les loyers.

Et pourquoi pas investir dans un bureau ?

Infirmiers, kinés, comptables… sont souvent à la recherche de locaux pour exercer leur métier. En investissant dans des bureaux, le ­rendement sera peut-être un peu moins élevé (entre 5 et 6 % par an), mais en contrepartie, le bail sera de 6 ans et le loyer peut être ­révisé à la hausse chaque année.

Un bail tout en souplesse

Le bail que vous allez signer n'a rien à voir avec un bail d'habitation. Il s'agit d'un bail commercial avec des règles qui lui sont propres. Beaucoup moins "rigide", il est aussi plus sécurisant. Il est d'une durée de 9 ans avec la possibilité pour le locataire d'y mettre fin tous les 3 ans (d'où le nom de bail 3-6-9). Ce qui garantit au propriétaire la présence d'un locataire dans les lieux durant de longues périodes. Bailleur et preneur bénéficient d'une grande liberté dans la rédaction du bail commercial, notamment concernant la répartition des charges. Par exemple, le propriétaire pourra demander à son locataire de s'acquitter de la taxe foncière ainsi que la plupart des travaux d'entretien et d'aménagement. Ce qui n'est pas possible dans le cadre d'un bail d'habitation.
Les impayés de loyer sont peu nombreux. Et si par malheur cela arrivait, sachez que le bail commercial est régi par le droit des sociétés.
La procédure pour récupérer le local est donc plus facile et plus rapide à mettre en place qu'un congé dans le cadre d'une location classique. De plus, il n'y a pas de trêve hivernale qui empêche toute expulsion de locataire durant les mois d'hiver.

Marie-christine Ménoire