Pour réussir un investissement locatif, il faut prendre toutes les cotes de son projet. Qu'il s'agisse du prix d'achat, de la surface habitable, du montant du loyer, autant de paramètres qui jouent sur la rentabilité de l'opération et le succès de l'acquisition.
Ne cédez surtout pas à l'impulsivité et au coup de coeur ! En immobilier, il ne faut pas se précipiter. L'investissement dans du locatif est une aventure qui ne doit pas être prise à la légère ! Prenez le temps de prospecter et d'étudier le marché immobilier. Sélectionnez un secteur géographique porteur où la demande locative est forte. Privilégiez les régions à fort potentiel économique, créatrices d'emplois et donc susceptibles d'attirer de nouveaux arrivants. Les villes universitaires offrent également de belles perspectives locatives car les étudiants sont souvent à la recherche d'un petit logement pouvant les héberger le temps de leurs études. Ensuite, recentrez votre recherche sur le quartier : est-il proche des transports en commun, y a-t-il toutes les "commodités" nécessaires (commerces, crèches, écoles, espaces verts...), est-il calme ? Mettez-vous à la place de votre futur locataire. Mais pas trop cependant ! Ne faites pas intervenir votre affect car ce bien n'est pas destiné à être votre résidence principale. Il doit convenir et plaire à un maximum de personnes.
Acheter à côté de chez vous
Si vous avez choisi l'option "je gère moi-même ma location", la proximité de votre achat est essentielle pour 3 raisons :
- Vous connaissez déjà le quartier où vous investissez,
- Vous pourrez directement et rapidement intervenir en cas de problème,
- Vous ne serez pas loin pour faire les états des lieux d'entrée et de sortie.
Pour trouver le bon équilibre, privilégiez les petites et moyennes superficies (studio, 2/3 pièces) qui composent l'essentiel du marché locatif (surtout dans les villes universitaires où les étudiants ont souvent du mal pour trouver un toit). Les petites surfaces sont généralement louées plus cher au m2 que les grandes et le prix d'achat est souvent moins élevé. En revanche, il y a un plus grand "turn over" des locataires, surtout si vous êtes dans une ville étudiante. Vous pouvez aussi investir dans un appartement plus grand, voire une maison. Attention si vous investissez dans des biens en copropriété. Renseignez-vous sur les travaux déjà effectués et ceux qui pourraient être votés car l'addition peut parfois être salée ! Avec un bien plus grand, vous attirerez plutôt des familles ; ce sera un gage pour vous de stabilité.
Pour l'évaluer au plus juste, faites votre calcul de rentabilité :
Le locataire idéal est celui qui paie son loyer par virement tous les mois, sans que l'on soit obligé de réclamer. C'est celui qui ne vous appelle pas deux fois par semaine pour changer une ampoule ou parce que sa porte d'entrée grince... C'est surtout celui qui vous rend l'appartement "nickel" à la fin du bail et à qui vous redonnez sa caution avec le sourire ! Mais comment trouver cette perle rare ?
Sélectionnez votre futur locataire avec le plus grand soin et surtout n'hésitez pas à demander certains justificatifs pour minimiser les risques d'impayés. Assurez-vous de sa solvabilité financière. Pour cela, demandez des justificatifs de revenus (3 derniers bulletins de salaire, attestation d'employeur pour un salarié, dernier avis d'imposition...). Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez aussi la possibilité de lui demander une caution solidaire.
En cas de colocation, demandez une caution pour l'intégralité du loyer pour chaque colocataire. Vous pouvez aussi souscrire une garantie locative auprès de votre assureur garantissant le paiement des loyers.
Stéphanie Swiklinski
Dernière modification le 2021-01-20
Je recommande cet office notariale !
Maitre Lorraine Toupas est bienveillante, réactive et compétente.
Merci également à Marylène Gallet, de SAFTI
Éric
Eric Laffitte
Clerc efficace et courtoise, une vente rapide malgré les obstacles qui ont été réglés d'une main de maître...
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J’ai vendu un bien avec Maître Lorraine TOUPAS ; j’ai mis un certain temps pour me familiariser avec les documents à fournir mais les échanges de conseils ont porté leurs fruits et la vente a eu lieu rapidement : son assistance est très aimable et efficace et les relations ont été cordiales.
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Un grand merci à toute l'équipe !
Maître Toupas et ses collaborateurs sont au top du top.
Ce n’est pas la première fois que je fais appel à ce cabinet, et j’en suis toujours très satisfait.
Modernité et expertise XXL. À très vite pour de nouvelles aventures !
Un grand merci également à Maître Sandra Monteil pour ses conseils et son accompagnement.
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Dalil TIN
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C'est toujours un plaisir pour moi de travailler avec l'équipe de Maître Toupas : réactivité, écoute et sérieux sont toujours au rendez-vous et le suivi de dossier sans faille. Je recommande vivement.
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C’est la seconde fois que j’effectue une transaction immobilière aux côtés de Me Toupas et j’en suis toujours autant satisfaite. Disponibilité, écoute et conseils sont les mots qui, à mon sens, qualifient le mieux cette étude.
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Très bonne prise en charge par l'office notarial de Maitre Toupas. Sa collaboratrice et elle même on prit le temps de m'écouter et de m'accompagner sur un dossier difficile à gérer. Merci à elles.
Benjamin Buffet
J’ai eu une expérience exceptionnelle avec Lorraine Toupas. Professionnalisme, réactivité et écoute étaient au rendez-vous. Elle a su m’accompagner avec clarté et efficacité tout au long de mon projet, en rendant des procédures complexes beaucoup plus simples. Je recommande vivement ses services pour toute démarche notariale. Merci encore pour votre travail remarquable !
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