Crédit immobilier: Nouvel épisode de renégociation

1er conseil

Vérifiez quelques chiffres clés

Avec un taux d'intérêt moyen de 1,35 % toutes durées confondues en avril 2019 (source Crédit Logement CSA), les emprunteurs retrouvent les conditions exceptionnelles de novembre 2016 où les crédits se négociaient à 1,33 %. Un contexte qui amène à s'interroger sur les conditions conclues pour le ou les prêts immobiliers en cours. Mais avant de se précipiter chez son banquier pour discuter, il convient de vérifier que les paramètres suivants sont réunis :
• ne pas avoir dépassé le premier tiers de la durée de vie de son crédit ;
• disposer d'un capital restant dû d'au moins 100 000 euros ;
• et constater un écart de taux de 0,7 à 1 %.

Il ne faut pas oublier qu'une renégociation de crédit s'accompagne de frais élevés avoisinant les mille euros compte tenu des nombreuses demandes que les établissements bancaires doivent gérer.

2e conseil

Étudiez l'assurance emprunteur

Le coût du crédit repose non seulement sur le taux d'intérêt mais aussi sur la part consacrée à l'assurance emprunteur. Celle-ci se calcule en fonction de nombreux paramètres comme l'âge, l'état de santé de l'emprunteur, la durée du crédit… Pour limiter ce budget, la loi autorise désormais à opter pour une délégation d'assurance. Ce qui signifie qu'un autre établissement que la banque peut assurer l'emprunteur et lui proposer des conditions plus avantageuses. Il faudra s'assurer que les garanties du nouveau contrat s'avèrent au moins équivalentes à celles souscrites initialement. Et depuis le 1er janvier 2019, tous les emprunteurs peuvent résilier leur assurance à la date anniversaire du contrat. La banque se doit de traiter la demande dans les 10 jours.
TAUX D'INTÉRÊT HISTORIQUES !
Avec un nouveau coup d'accélérateur donné à la baisse des taux de crédit immobilier, les valeurs actuelles se limitent à 0,80 % sur 15 ans pour les emprunteurs affichant les meilleurs profils. Ce contexte permet de bénéficier de conditions aussi avantageuses qu'en octobre 2016 !

3e conseil

Envisagez un rachat de crédit

Pour éviter les frais d'une renégociation élevés, les emprunteurs peuvent envisager un rachat de crédit par l'intermédiaire d'un courtier ou d'une autre banque. Si les gains obtenus au niveau du taux d'intérêt s'avèrent bien plus élevés, il ne faut pas négliger le coût du remboursement anticipé. Il équivaut à régler 3 % du capital restant dû dans la limite de 6 mois d'intérêts. Une fois ces précautions prises, l'opération peut s'avérer très rentable.
Prenons un exemple : pour un emprunt de 200 000 € souscrit en janvier 2016 et renégocié en mai 2019, les frais s'élèvent à 5 904 €. Mais les gains obtenus grâce au taux de 1 % sur 17 ans au lieu de 2,4 % sur 20 ans permettent d'économiser 15 900 € (source les Échos).

4e conseil

Changez de banque

Avec la fin de la domiciliation bancaire, les occasions de faire jouer la concurrence ne manquent pas ! Dans le cadre de la loi Pacte du 27 mars dernier, les banques ne peuvent plus exiger de verser son salaire ou autres revenus en contrepartie d'un crédit immobilier.
Prochainement applicable - le décret d'application est attendu - cette mesure effacera l'ordonnance en vigueur depuis le 1er janvier 2018 qui obligeait les emprunteurs à domicilier leurs comptes courants pour une durée de 10 ans. Les députés estiment que la possibilité de transférer ses revenus doit faire partie de la négociation commerciale et faciliter la mobilité bancaire. Espérons que les banques joueront le jeu car elles sont en position de force par rapport aux emprunteurs.

Christophe Raffaillac