Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES
Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES
L'immobilier locatif permet de se forger une santé de fer au plan patrimonial à condition de respecter les bons dosages au niveau du prix, du loyer et des charges. Immonot dévoile la composition idéale pour que la rentabilité fasse une belle croissance !
Placement énergisant, l'immobilier permet de donner de la vigueur à un patrimoine. Avec son pouvoir dopant au niveau de la valorisation et son effet stimulant sur le marché de la location, il donne l'occasion d'investir dans un secteur qui résiste bien aux attaques des marchés financiers. Découvrons tous les secrets de sa composition qui en font un remède des plus revigorants pour faire croître son argent. Car la potion magique de la rentabilité immobilière repose sur la formule : revenus locatifs - charges et impôts / prix d'achat.
Le succès d'un placement immobilier repose naturellement sur les revenus de loyers qu'il va générer. Si le marché apparaît plus que tendu dans les grandes agglomérations, les secteurs plus ruraux souffrent d'une certaine désaffection. Les zones qui concentrent la plus forte activité économique attirent un maximum de population, ce qui joue sur les besoins en logement. Les loyers les plus élevés restent l'apanage des grandes villes à l'instar de Paris à 28 €/m2. Mais les grandes villes tirent également bien leur épingle du jeu comme Bordeaux à 13 €/m2 en zone B1 (voir tableau ci-dessous). À condition de proposer des logements attractifs, les locataires exigeants acceptent de mettre la main au portefeuille. Là encore, c'est la loi de l'offre et la demande qui prévaut sachant qu'il faut respecter le mécanisme d'encadrement des loyers (voir ci-dessous).
Un marché de la location qui se voit cependant de plus en plus encadré dans les grandes agglomérations compte tenu de la hausse des prix de l'immobilier. Avec des tarifs d'acquisition qui avoisinent les 3000 €/m2 dans des villes comme Nantes ou Rennes, les propriétaires sont tentés d'augmenter les loyers pour préserver la rentabilité de leur investissement.
Reste donc à déterminer le prix de loyer qu'il faut demander. Une réponse qui varie selon qu'il s'agit d'un logement neuf - soumis à un régime de défiscalisation comme le dispositif Pinel - ou d'un logement ancien - non soumis à un plafond de loyer.
PRIX DE LOYER MOYEN DES APPARTEMENTS SELON LES ZONES GEOGRAPHIQUES
Zone A bis - Paris et 29 communes de la petite couronne : de 17,17 €/m2 en Pinel à 28 €/m2 dans l’ancien
Zone A - Île-de-France, Côte d'Azur et zone française de l'agglomération genevoise : de 12,75 €/m2 en Pinel à 20 €/m2 dans l’ancien
Zone B1 - agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne : de 10,28 €/m2 en Pinel à 13 €/m2 dans l’ancien
Zone B2 (sur agrément*) - communes de plus de 50 000 habitants : de 8,93 €/m2* à 8 €/m2 dans l’ancien
Zone C - reste du territoire : 7 €/m2
Attention à l'encadrement des loyers
Cette mesure consiste à limiter l'évolution du loyer d'un logement lors de sa mise ou remise en location ou lors du renouvellement du bail. Cette réglementation s'applique uniquement dans les communes situées en zone tendue. Cela concerne 28 agglomérations de métropole qui regroupent près de 1 200 communes.
À Paris, Ian Brossat, l'adjoint à la mairie de Paris chargé du logement, réclame un retour de l'encadrement des loyers et parle d'une publication "imminente" du décret. Cette mesure prévoit de plafonner les loyers 20 % au-dessus de leurs montants de référence, calculés par l'État à partir de valeurs médianes définies selon les zones géographiques.
Plus le prix d'achat du logement s'avère faible et meilleure sera la rentabilité de l'investissement. Sauf que dans le contexte actuel, les prix de l'immobilier surfent plutôt sur une vague ascendante surtout dans les grandes métropoles. Dans ces conditions, il vaut peut-être mieux investir dans des villes moyennes où les tarifs n'ont pas encore flambé. Les loyers peuvent y avoisiner les 10 €/m2 contre 13 €/m2 dans les plus grandes agglomérations, mais les prix de l'immobilier y sont presque trois fois moins élevés. Comptez 4 170 €/m2 à Bordeaux alors qu'il ne faudra débourser que 1 190 €/m2 à Limoges ! Force est de constater que l'équation rentabilité prône plutôt en faveur de la capitale de la porcelaine. Voici un exemple pour le vérifier :
RENTABILITÉ IMMOBILIÈRE : COMPARATIF BORDEAUX ET LIMOGES
Simulation pour un appartement T2 de 45 m2
Montant du loyer :
- BORDEAUX : 585 €/mois
- LIMOGES : 450 €/mois
Coût des impôts fonciers :
- BORDEAUX : 800 €
- LIMOGES : 600 €
Prix d'achat :
- BORDEAUX : 155 000 €
- LIMOGES : 85 000 €
Rentabilité : (revenus locatifs - charges et impôts) / prix d'achat :
- BORDEAUX : 5 %
- LIMOGES : 7 %
Bonne nouvelle pour 2019. Le principe de défiscalisation immobilière qui profitait uniquement au neuf avec le Pinel se voit désormais étendu à l'ancien dans le cadre du nouveau dispositif Denormandie. En effet, en cas de rénovation partielle, aucun avantage fiscal ne pouvait être accordé aux propriétaires bailleurs. Cette nouvelle mesure va autoriser une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21 % du prix d'acquisition (pris en compte dans la limite de 300 000 €). En contrepartie, le propriétaire devra s'engager à louer son bien durant 12 ans à un loyer plafonné. À l'instar du Pinel dans le neuf, l'avantage fiscal se limitera à 18 % pour une période de location de neuf ans et à 12 % pour une durée de six ans. La réduction entrera dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.
Il faudra cependant réaliser des travaux représentant 25 % du total de l'opération, dans la limite de 300 000 €. Comme le dispositif Denormandie vise à répondre aux besoins de logements dans les zones tendues, le bien doit être situé dans l'une des 222 villes du plan "Action cœur de ville". Voilà une bonne formule pour constituer un patrimoine tout en sécurisant l'opération immobilière.
RÉDUCTION D'IMPÔT AVEC UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Prix d'achat: 150 000 € en Pinel, 80 000 € en ancien (dispositif Denormandie)
Durée de location : 9 ans en Pinel et 9 ans en ancien
Taux de rédaction : 18 % en Pinel et 18% en ancien
Coût des travaux de 25 % du prix d'acquisition : 0 en Pinel, 21 250 € en ancien
Montant de la réduction d'impôts : 27 000 € en Pinel, 18 225 € en ancien
Montant de la réduction d'impôts annuelle : 3000 € en Pinel, 2 025 € en ancien
Logiquement, le neuf offre une meilleure réduction d'impôt mais le prix d'achat reste supérieur. Dans le calcul de la rentabilité immobilière, cette économie pourra venir en déduction du prix d'acquisition du bien.
Quels travaux avec le dispositif Denormandie ?
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, l'investisseur doit faire réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Ils concernent la modernisation, l'aménagement des surfaces habitables, la réalisation d'économies d'énergie, l'assainissement… ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement des combles accessibles. Il peut aussi s'agir de garages en habitat individuel.
Comme la rentabilité tient aussi compte des charges de copropriété, il convient de trouver le logement le moins gourmand possible. Naturellement, les immeubles neufs offrent les meilleures performances énergétiques et des coûts de chauffage réduits. De plus, les appartements bénéficient de chaudières individuelles ou de convecteurs électriques qui évitent de payer pour la collectivité. Sans compter les travaux d'entretien qui laissent une bonne décennie avant d'intervenir, et il apparaît évident que les logements récents demeurent les plus économiques.
Christophe RAFFAILLAC
Dernière modification le 05/06/2019
Écoute, bienveillance, compréhension et réactivité ont été les maître-mots de l'accompagnement dont j'ai bénéficié de la part de l'office notarial de Maître TOUPAS pour l'achat de ma résidence principale.
L'équipe dévouée et pleinement engagée a toujours répondu à mes sollicitations très rapidement et a entrepris toutes les démarches nécessaires pour favoriser une signature dans les meilleurs délais. A ce titre, je tiens à remercier en particulier Mme Billet et Mme Voyer.
Maître TOUPAS prend le temps nécessaire pour bien passer en revue l'acte et apporter toutes les explications nécessaires à toutes les parties prenantes.
Je recommande vivement cette étude. Vous pouvez vous y rendre les yeux fermés.
Mohamed Zarougui
Maitre Toupas est une notaire extremement professionnelle également très humaine, pouvant gèrer les dossiers nécéssitant tact et fermeté.
Ses explications sont claires et limpides.
Elle rend les actes notariés simples et compréhensifs pour tous par sa manière de présenter les choses.
Je suis en pleine confiance avec Maitre Toupas.
walter moyson
Excellente etude avec des notaires de qualite patient qui sont tres reactifs bref le top
sydney BITTAN
Claire Becq
LE TOP
Je tiens à remercier Maitre Toupas ainsi que ELODIE DEVIN (Clerc de Notaire ) qui s'est occupée de l'achat de maison et m'a accompagnée avec gentillesse et disponibilité du début jusqu'à la signature de l'acte de vente
De plus,
des points de vigilances m'ont été signifiés de la propre initiative du CABINET ( Point très important pour moi qui ne suis pas spécialiste de l'immobilier ).
Par ailleurs,
cerise sur le gâteau : J'ai même bénéficié d'une réduction des frais grâce à une loi que j'ignorais et qui m'a été exposée par Maître Toupas.
En résumé :
Désormais, il est inenvisageable que je puisse passer par un autre cabinet Notarial
sylvie valente
Maitre Toupas est très efficace et compétente, dynamique et moteur, tenace, elle va jusqu'au bout, même des sujets les plus complexes - en plus d'être très gentille. Je recommande chaleureusement.
Audrey Faral
Bonsoir
Très satisfait de cette étude
Tant par le sérieux des informations que par le suivi de la vente de notre maison
Écoute ,disponibilité et très professionnel
Merci et a bientôt
lahcen mouassil
Merci. Tout s'est très bien déroulé avec éfficacité. Je recommande.
Johann web
Milan Crolot
Maître TOUPAS et ses collègues sont très professionnelles, réactives, et ce même lorsque nous avons signé notre promesse de vente lors d'un gros bug informatique, elles ont su réagir rapidement et nous accompagner jusqu'au bout. Merci
Sarah Rivet
Toute notre reconnaissance à Maître TOUPAS et sa clerc Madame MENOUR qui ont fourni un travail d'une très grande qualité et avec humanité. Notre premier achat s'est concrétisé grâce à la fermeté, la patience et le sens de la diplomatie de Maître TOUPAS. Sans son professionnalisme, nous n'aurions pas pu acquérir notre bien si rapidement dans des délais contraints, alors que notre dossier était loin d'être une affaire classée.
Dylan JACQUELINE
Excellente notaire que je recommande fortement aussi bien pour ses conseils avisés, sa disponibilité que sa gentillesse
Nathalie SALOMON
Excellente notaire aussi compétente que disponible. Elle s’adapte au niveau des interlocuteurs en expliquant chaque élément du compromis. Elle fait preuve d’une vraie gentillesse, ce qui est rare dans ce domaine. Je la recommande fortement
Samuel
Merci à Madame Devin pour sa réactivité, sa disponibilité et surtout ses nombreux conseils.
Jessica Dorlencourt
Très bon suivi
Al M
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