La société civile immobilière peut être le sésame pour vous ouvrir le chemin de l'investissement. La SCI ne garantit pas forcément le succès mais offre de véritables atouts pour vos projets immobiliers.
La raison principale pour laquelle on crée une société civile immobilière est souvent pour éviter les incontournables conflits liés à une indivision subie, suite à un décès ou une séparation. Par exemple en cas de décès, les héritiers vont recevoir des parts de société correpondant à leurs droits dans la succession. Avec une SCI, l'immeuble est en quelque sorte "dématérialisé" et transformé en parts sociales. Contrairement au régime de l'indivision dans lequel les héritiers doivent s'entendre pour toutes les décisions, avec ce type de société, les décisions sont adoptées en fonction des conditions prévues dans les statuts.
La SCI favorise également l'achat et la gestion d'immeubles à plusieurs. La SCI représente pour certains l'opportunité d'acheter un bien à plusieurs que l'on n'aurait jamais pû s'offrir personnellement. Cela peut être ainsi l'occasion de vous regrouper pour acheter une résidence secondaire ou un immeuble de rapport. Les parts sociales seront alors réparties en fonction de vos apports.
Surtout, il convient de faire appel à un professionnel du droit pour élaborer les statuts de la société. Bien sûr, vous pouvez prendre le risque de les rédiger par vos propres moyens, mais on ne peut que recommander de faire appel à un notaire, afin d'avoir des conseils sur mesure. De toutes façons, si vous apportez un immeuble à la SCI, le passage chez votre notaire est obligatoire pour assurer la publicité foncière. La rédaction de chaque clause revêt une grande importance, en particulier celle relative à la répartition des pouvoirs ou les clauses d'agrément pour avoir une SCI ouverte ou fermée.
Une fois signés par les associés, les statuts devront être enregistrés au service des impôts des entreprises (SIE) et déposés au greffe du Tribunal de Commerce. Ils feront l'objet d'une publicité dans un journal d'annonces légales. Sur le site du CFE (centre de formalités des entreprises) vous aurez la liste des journaux habilités de votre département. La société devra ensuite être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés pour qu'elle dispose d'une existence juridique. Vous recevrez alors un KBis ; ce qui correspond à l'acte de naissance de la SCI.
Des simplifications en ligne
La procédure de création d'une société est plus simple que par le passé, notamment grâce aux services en ligne proposés par les différents organismes concernés.
Il existe en effet plusieurs types de SCI. La SCI familiale est alors idéale pour gérer un bien en famille. Attention, les associés d'une SCI familiale appartiennent nécessairement à la même famille (parents ou alliés) jusqu'au 4e degré. Un enfant mineur peut donc faire partie d'une société civile immobilière. L'autorisation préalable du juge des tutelles n'est pas nécessaire pour le faire entrer dans la société. Le simple accord de ses parents (représentants légaux) sera suffisant si l'apport ne porte pas sur un immeuble ou un fonds de commerce. Si c'est le cas, il faudra obtenir en amont l'autorisation du juge des tutelles. Il faut noter également que le droit de vote inhérent à chaque associé sera, pour le mineur, exercé par son représentant légal. À noter qu'en aucun cas, le mineur ne pourra être gérant d'une SCI.
Stéphanie Swiklinski
Dernière modification le 2019-04-02
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