Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES
Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES
Des revenus complémentaires tous les mois. Des réductions d'impôts. Un patrimoine stable et pérenne… Cela ne relève pas que du rêve. Ce peut être bien concret et dès cette année, si vous faites le choix de l'immobilier locatif. Alors prêt à investir les lieux ?
Pour que votre investissement locatif soit réussi, et donc rentable, voici quelques conseils liminaires que nous vous engageons à suivre :
• ne focalisez pas uniquement sur l'aspect fiscal. N'oubliez pas qu'il s'agit d'un placement qui vous engage pour un petit moment avec les obligations et contraintes qui vont avec. C'est pourquoi un minimum de réflexion en amont est indispensable. Avant de signer quoi que ce soit, vous devez savoir quel objectif vous visez. Le type d'investissement ne sera pas forcément le même selon que vous voulez réduire vos impôts, vous constituer un patrimoine, compléter vos revenus actuels ou compenser la perte de revenus lorsque sonnera l'heure de la retraite ;
• évaluez le budget ("l'effort d'épargne") que vous pouvez consacrer à votre acquisition. Pour cela, prenez en compte le prix payé, le montant de votre apport, les mensualités du prêt (si vous en avez souscrit un), les loyers que vous espérez percevoir et ce que vous devrez débourser pour payer les charges et frais de gestion (assurances, taxe foncière...). Cela vous permettra de savoir si vos capacités financières sont suffisantes. Si ce n'est pas le cas, peut-être faudra-t-il revoir votre projet à la baisse;
• mesurez la rentabilité de votre investissement. En choisissant avec soin le bien que vous louerez, il y a peu de risque d'erreur (bon emplacement, qualité de la construction, superficie adaptée, bonne évaluation du loyer, prestations offertes...).
Pour vos débuts dans l'investissement locatif, vous voulez faire simple et efficace en optant pour le neuf. C'est un excellent choix si vous êtes " allergique " aux travaux et que vous recherchez un bien spacieux, fonctionnel et répondant aux dernières normes en matière de construction et de sécurité. Bref un logement que vous serez sûr de louer à tous les coups. Et en plus, fiscalement c'est une opération 100 % gagnante puisque vous pourrez opter pour le Pinel. Ce dispositif vous permet de réaliser un investissement immobilier dans des villes où le marché locatif est tendu (et donc la demande très forte), même sans apport. Le tout avec à la clé une réduction d'impôts allant de 12 % à 21 % selon la durée d'engagement de location.
Avec le Pinel, louez en famille
Le Pinel vous autorise à louer le bien à vos ascendants et descendants (à condition qu'ils soient détachés de votre foyer fiscal).
Ah le charme de l'ancien et des vieilles pierres des cœurs historiques des villes ! Oui mais voilà, ces logements ont souvent besoin d'un gros coup de jeune pour attirer des investisseurs et des locataires. Pas toujours évident quand on évalue le coût des travaux nécessaires pour arriver à en faire quelque chose de susceptible d'attirer les locataires. D'où un taux de vacance souvent important et des logements fermés qui se dégradent au fil du temps. Pour mettre un frein à ce "déclin annoncé " de certains centres-villes anciens, le gouvernement vient de mettre en œuvre le "dispositif Denormandie". C'est presque le "copier-coller" du Pinel. À une différence près : il ne concerne que l'ancien et a pour objectif de lutter contre l'habitat indigne et la " désertification " des centres-villes, en favorisant la rénovation des logements dégradés avant de les mettre en location. L'investisseur doit faire réaliser des travaux " lourds " (isolation des combles, changement de la chaudière ou des fenêtres…) permettant d'améliorer la performance énergétique du logement. Les dépenses engagées sont prises en charge jusqu'à 300 000 euros. Si vous remplissez toutes les conditions, vous pouvez compter sur une réduction d'impôts identique au Pinel.
Autre piste
En achetant dans un immeuble ancien avec travaux, vous pourrez aussi créer un déficit foncier pour alléger vos impôts de 10 700 euros par an. Pour cela, il faut que les frais engagés pour la rénovation et les charges financières (intérêts d'emprunt, taxes foncières...) soient supérieurs aux revenus provenant de la location et à condition que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit.
Si vous voulez aller vraiment doper vos rendements locatifs et optimiser le levier fiscal, certains conseils méritent d'être suivis. Ils peuvent paraître évidents, mais ils méritent cependant d'être remis en mémoire :
• trouvez l'endroit idéal. On ne le dira jamais assez, l'emplacement est la clé de la réussite de votre investissement. Emplacement dans la ville mais aussi, d'une façon plus générale, dans la région ou le département. Optez pour des secteurs où vous serez certain de trouver des locataires et renseignez-vous sur le marché locatif local. Privilégiez les villes qui bougent et à fort potentiel économique. Si la ville est réputée pour son taux de vacance locative, changez d'adresse. Pour obtenir toutes ces informations, renseignez-vous auprès de professionnels vraiment au fait de la conjoncture immobilière (et en premier votre notaire, bien sûr) ;
• sachez à qui vous voulez louer. Étudiants, couple avec enfants, jeune actif célibataire... adaptez le bien au profil de votre futur locataire. Cela passera non seulement par sa situation dans la ville (proximité des commerces, des espaces verts, des universités...), mais aussi sa superficie (un studio conviendra parfaitement à un étudiant seul, mais un couple risque d'y être à l'étroit) et ses aménagements (balcon, ascenseurs...) ;
• réfléchissez au mode de financement.
Si la rentabilité d'un investissement "classique" vous semble un peu faible, sortez des sentiers battus et profitez des opportunités qui peuvent se présenter :
• investissez dans des quartiers anciens ou peu cotés au moment où vous achetez, mais au fort potentiel. En anticipant, vous pourrez ainsi acheter en dessous du prix du marché et faire une bonne affaire ;
• pensez à la colocation. Ce type de location est très prisé par les étudiants... mais pas uniquement. Même les seniors tentent l'expérience ! Vous ne perdrez pas au change, car il y aura très peu de périodes (voire aucune !) de vacance locative, et financièrement vous serez gagnant. Un appartement en colocation peut se louer légèrement plus cher qu'un appartement en location standard. Vous limiterez aussi les risques d'impayés de loyers par le jeu de la clause de solidarité, vous permettant de vous retourner vers tous les colocataires en cas de souci.
Marie-christine Ménoire
Dernière modification le 27/02/2019
Milan Crolot
Maître TOUPAS et ses collègues sont très professionnelles, réactives, et ce même lorsque nous avons signé notre promesse de vente lors d'un gros bug informatique, elles ont su réagir rapidement et nous accompagner jusqu'au bout. Merci
Sarah Rivet
Toute notre reconnaissance à Maître TOUPAS et sa clerc Madame MENOUR qui ont fourni un travail d'une très grande qualité et avec humanité. Notre premier achat s'est concrétisé grâce à la fermeté, la patience et le sens de la diplomatie de Maître TOUPAS. Sans son professionnalisme, nous n'aurions pas pu acquérir notre bien si rapidement dans des délais contraints, alors que notre dossier était loin d'être une affaire classée.
Dylan JACQUELINE
Excellente notaire que je recommande fortement aussi bien pour ses conseils avisés, sa disponibilité que sa gentillesse
Nathalie SALOMON
Excellente notaire aussi compétente que disponible. Elle s’adapte au niveau des interlocuteurs en expliquant chaque élément du compromis. Elle fait preuve d’une vraie gentillesse, ce qui est rare dans ce domaine. Je la recommande fortement
Samuel
Merci à Madame Devin pour sa réactivité, sa disponibilité et surtout ses nombreux conseils.
Jessica Dorlencourt
Très bon suivi
Al M
Merci encore pour votre professionnalisme lors de ce 2e achat chez vous ! Fiable, précis, disponible. Un grand merci !
Marine Morana
La diligence et la rigueur incarnées. Méticuleuse, prévoyante, Me Toupas sait ce dont vous avez besoin. Elle accompagne autant qu’elle rassure. Je recommande à 100%
Pierre Jean Trebuchet
1ère vente réalisée dans cet office notarial qui m'a répondu très vite sur la demande particulière qui était la mienne. Je vais passer par cet office pour mon acquisition maintenant. j'ai toujours obtenu les réponses à mes questions et ce rapidement et c'est très satisfaisant. Je recommande
Marc THE BoDo
Toujours satisfaite de Maitre TOUPAS , à l'écoute , professionnelle , minutieuse , donne toujours pleins d'informations , je recommande .
a très vite
Paris Tp
Il s agit de ma 2e acquisition d'un bien immobilier avec l'étude.
Je recommande cette étude pour la rigueur et les explications apportées sur la portée des clauses pour comprendre ce pour quoi on s'engage.
Je me suis sentie accompagnée à chaque fois.
La 1ère fois, j'avais pu bénéficier d'un 2e délai de rétractation car le vendeur voulait me vendre des parties communes d un immeuble.
La 2ème fois, j ai demandé à veiller à la bonne régularisation d'une servitude, qui n'était plus à jour. J'ai été également alerté une semaine avant la vente d'une irrégularité, pouvant compromettre la vente et pu en faire part au vendeur, qui a pu la régulariser.
Camille “Kmi Micorasound” Micorasound
Me Toupas à l'écoute, sympathique... très pro
GAUTRY JOCELYNE
Maitre Lorraine Toupas est une personne très réactive, efficace et à l'écoute qui prend le temps pour ses clients. Ce fut un vrai plaisir de lui confier des dossiers. je la recommande fortement!!
Laure D
Toujours très réactive et agréable. Je Recommande
Valerie liege
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