Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES

Il est où le bonheur, il est où… Pas forcément dans les endroits les plus paradisiaques si l'on en croit le dernier sondage immonot concernant les résolutions des Français en ce début d'année. Eh oui, deux tiers des répondants pensent l'approcher de près une fois qu'ils auront réalisé leur projet immobilier. Voilà un rêve bien concret que les notaires peuvent aider à exaucer, car ils proposent de nombreux biens immobiliers à acheter. En plus d'accompagner les acquéreurs dans la négociation de leur maison ou de leur appartement, ils sauront aussi les conseiller au plan patrimonial. Pour protéger leur conjoint, préserver les intérêts de leurs enfants, transmettre leurs biens… les notaires préconiseront les solutions juridiques les mieux appropriées. À tout âge, de 25 à plus de 60 ans, vous allez apprécier tout le bonheur que procure l'accession à la propriété, la construction d'un patrimoine immobilier ou l'acquisition d'un pied-à-terre à la mer, à la montagne ou à la campagne. Tout au long de la vie, l'immobilier se veut un fidèle compagnon de route pour aider à se réaliser  !

de 25 à 40 ans : bâtissez un nid douillet

25 à 40 ans, c'est le moment où le ménage cherche un toit pour se loger. Pour avoir plus de confort et aussi plus d'espace pour les enfants, l'achat de la résidence principale demeure une étape clé dans la vie patrimoniale des Français. Que ce soit dans l'immobilier neuf ou ancien, cette acquisition constitue aussi un engagement financier important compte tenu des prix qui se pratiquent sur le marché. D'où l'intérêt de bien s'informer et d'être accompagné par les bonnes personnes pour trouver le bien idéal. Le notaire fait partie des interlocuteurs clés pour aider à repérer les meilleures opportunités immobilières. Non seulement il compte de nombreux biens en exclusivité dans son fichier, qui proviennent entre autres des successions réglées dans son étude. En plus, il pratique une forme de transaction très innovante, dite vente interactive « 36h immo ». Il s'agit d'enchères immobilières en ligne  où les acquéreurs font des offres de prix et peuvent avoir accès à des biens mis à prix moins chers que leur valeur sur le marché.

De belles affaires auxquelles s'ajoutent des aides pour accéder à la propriété comme le prêt à taux zéro ou encore le prêt action logement (taux d'intérêt de 1 % pour les salariés des entreprises de plus de 10 personnes). À ces dispositifs, il faut noter le contexte bancaire des plus favorables. La baisse des taux d'intérêt permet de réduire le coût du crédit et les ménages peuvent s'endetter sur de longues durées. Selon Crédit Logement, la durée atteint 18 ans et 10 mois à la fin du 4e trimestre 2018 et a augmenté de 6 mois en un an.

Si l'immobilier s'apparente à une forme d'épargne contrainte, compte tenu des mensualités à rembourser, il permet de constituer un patrimoine offrant une belle capitalisation. L'indice Notaires-Insee (indicateur rapporté au revenu disponible par ménage) passe de 1 en 2000 à 1,78 au 3e trimestre 2017, ce qui prouve une forte valorisation de la pierre au cours de cette période. Dans ce contexte, un bien pourra être aisément renégocié pour disposer d'un capital ou pour réinvestir. Tous ces paramètres doivent inciter les ménages à acheter car les prix et les taux de crédits pourraient sensiblement augmenter d'ici à la fin de l'année.

Conseils pour bien acheter
• Sélectionnez votre bien pour la qualité de son emplacement de façon à le renégocier aisément.
• Achetez au juste prix grâce à l'expertise immobilière réalisée par le notaire.
• Pensez à profiter des enchères immobilières en ligne «36h immo» pour saisir de belles opportunités !

de 40 à 55 ans : prévoyez des jours heureux !

Aucune raison de se laisser impressionner par les menaces qui pèsent sur nos retraites. L'immobilier permet de créer son propre régime avec bien des avantages à la clé. L'investissement locatif donne la possibilité de capitaliser dans l'immobilier et de compléter ses revenus. En effet, les besoins en logement importants dans les grandes agglomérations confirment l'attractivité du marché immobilier. La formule consiste donc à acheter un bien neuf ou ancien afin de le louer. Les recettes des loyers permettent de couvrir une bonne part de la mensualité à rembourser.

Autre avantage, les investisseurs se voient largement épaulés grâce aux dispositifs de défiscalisation qui leur permettent de réduire leurs impôts. Dans des proportions importantes puisque cela peut représenter jusqu'à 21 % du prix d'acquisition du bien mis en location et à condition de respecter des plafonds de ressources du locataire et de loyers du côté du propriétaire. Bonne nouvelle pour 2019 puisque ces avantages, qui profitaient uniquement au neuf avec le Pinel, se voient désormais étendus à l'ancien dans le cadre du nouveau dispositif Denormandie.

Voilà une bonne formule pour constituer un patrimoine tout en sécurisant l'opération immobilière. En effet, le risque est partagé avec la banque qui exige de souscrire une assurance décès-invalidité. L'effet de levier du crédit peut fonctionner à plein régime puisque cet investissement immobilier se voit financé grâce à l'emprunt. Aucun autre placement n'autorise cette possibilité d'endettement.  

Astuces pour bien investir
• Sélectionnez votre bien immobilier en fonction du potentiel locatif de la zone où il se situe.
• Mesurez la rentabilité de votre investissement en calculant le ratio suivant : (loyers annuels perçus - charges de copropriété et impôts locaux) / prix d'acquisition.
• Étudiez votre plan de financement, entre le montant emprunté et l'apport personnel, pour limiter votre effort d'épargne mensuel  lié au remboursement des mensualités.

de 55 à 65 ans : pensez à profiter !

Sans doute la situation personnelle et professionnelle permet de s'accorder un peu plus de temps pour faire de belles escapades… Peut-être le moment de la retraite approchant, il faut songer à un nouveau lieu de vie… Voilà des situations qui conduisent à envisager l'acquisition d'une résidence secondaire. Globalement, le marché reste sain et les notaires s'accordent à dire que l'immobilier ne fait pas l'objet de spéculations, même si les grandes villes connaissent une certaine tension sur les prix.

L'achat d'une maison de vacances constitue une bonne décision. Le financement peut être réalisé en procédant à la revente d'un appartement acquis dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation de type Pinel. Une fois les avantages fiscaux consommés, peut-être que ce bien locatif n'offre plus la rentabilité attendue compte tenu des charges et travaux de copropriété qu'il engendre. Dans une optique de transmission, la SCI (société civile immobilière) constitue une bonne solution. Elle offre la possibilité de se regrouper pour limiter le prix d'acquisition d'un bien car les parts sont réparties en fonction des apports de chacun. De plus, elle permet de réduire le montant des droits de donation puisqu'ils tiennent compte du passif. À l'inverse, une donation classique n'autorise pas cette déduction. En cas de décès d'un des copropriétaires, les héritiers reçoivent leurs parts comme le prévoient les statuts.

Astuces pour bien prévoir
• Pensez à la transmission de votre patrimoine immobilier assez tôt pour profiter des avantages au niveau des droits de succession avec les abattements de 100 000 euros par enfant et par parent tous les 15 ans.
• Demandez à votre notaire des conseils en matière de gestion patrimoniale.

Christophe Raffaillac