Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES

Ne vous éparpillez pas

Pour éviter de perdre du temps et de l'énergie, commencez par bien cerner ce que vous voulez. C'est la base de tout.
Vous voulez acheter dans l'ancien (même si des travaux sont nécessaires) ou vous préférez le neuf ? Bien sûr, il s'agit là d'une question de goût personnel, mais pas uniquement. Le budget, pour ne parler que de cet aspect, ne sera pas le même. Dans le neuf, vous aurez un logement "sur mesure" tel que vous l'imaginez, avec toutes les garanties en matière de confort et de respect des dernières normes de construction en vigueur. Mais avec un coût plus élevé.
Peut-être avez-vous aussi l'intention de faire construire ? Cette option est également à envisager si vous n'êtes pas trop pressé. Car vous devrez trouver le terrain, obtenir le permis de construire, trouver un constructeur...
L'ancien pour sa part peut se révéler potentiellement intéressant, notamment pour son prix souvent nettement moins cher que le neuf. Et si des travaux s'avèrent nécessaires, certaines aides pourront vous aider à boucler votre  budget.
Autre question à se poser avant de commencer vos recherches : maison ou appartement ? Tout va dépendre de votre style de vie, de la composition de votre famille... et là encore de votre budget. Car qui dit appartement dit aussi charges de copropriété à partager avec vos voisins d'immeuble alors qu'en maison individuelle, vous assumez seul les charges, mais c'est aussi vous seul qui en êtes à l'origine. Vous n'êtes pas tributaire de vos voisins.

Votre situation personnelle : un autre critère qui compte
Votre choix devra également être guidé par votre situation familiale et professionnelle. Votre famille va-t-elle s'agrandir ou pas ? (ce n'est pas inutile de le prévoir pour déterminer la superficie dont vous avez besoin et le nombre de chambres, entre autres). Êtes-vous certain de ne pas être muté et de ne pas devoir revendre votre logement ? (un achat immobilier n'est vraiment intéressant que si l'on y demeure quelques années. Les premières années de remboursement concernent surtout les intérêts et non le capital…).

Calculez les moyens financiers dont vous disposez

Avoir cerné les contours de son projet c'est bien ! Encore faut-il pouvoir le concrétiser et avoir le budget qui va avec. Inutile de courir chez votre banquier sans un minimum de préparation. Tranquillement, chez vous, commencez par faire un tableau avec une colonne dépenses (crédit en cours...) et une colonne recettes (salaires, revenus de placements…). Profitez-en pour faire un point sur votre apport personnel et les éventuelles aides auxquelles vous pouvez prétendre (droit à prêt de vos parents, PTZ, prêt action logement, prêt accession sociale, prêt location accession…). Dans cette liste, prévoyez "les frais annexes" découlant de votre futur achat : frais d'acquisition, de déménagement, travaux, assurances… Cela vous aidera à y voir un peu plus clair et à mieux visualiser votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire la somme que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit. Dans l'idéal, votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 30 % de vos ressources mensuelles.

L'important c'est l'apport

Plus votre apport personnel sera important et meilleures seront les conditions financières consenties par votre banque. Ce petit "plus" vous permet de réduire votre effort d'épargne et rassure votre banquier. Plus la somme dont vous disposerez en propre, avant le recours à l'emprunt, sera conséquente et meilleures seront les conditions consenties par la banque. Généralement, les banques demandent qu'au moins 10 % de l'opération soient financés par des fonds propres.
Mais bien souvent, le primo-accédant n'est pas dans ce cas de figure et ne dispose pas d'apport personnel ou de peu d'apport personnel. Mais tout n'est pas perdu pour autant ! La banque exigera plus de garanties et analysera plus particulièrement la pérennité de vos revenus (ancienneté professionnelle, sécurité de l'emploi…), votre "comportement financier et la façon dont vous gérez votre budget (absence de découvert…).

Trouvez le bon prêt et la bonne banque

Votre premier réflexe sera de vous adresser à la banque qui gère vos comptes courants. Certes, c'est une bonne idée, mais ce n'est peut-être pas elle qui vous fera les meilleures propositions de prêt. N'hésitez pas à consulter d'autres établissements et à faire jouer la concurrence ! Et surtout faites établir des simulations en fonction des différents types de prêts qui vous seront proposés. Vous pourrez ainsi mieux appréhender les conséquences des options choisies.  Toutes les formules de prêt existantes ne sont pas forcément adaptées à votre situation. Avant de choisir la vôtre, prenez le temps de réfléchir à deux points essentiels :

• le type de taux : fixe ou variable. C'est à vous de décider en fonction de votre "personnalité". Si vous êtes du genre à préférer la sécurité et à vouloir savoir où vous allez, un prêt à taux fixe vous conviendra parfaitement. Avec lui pas de surprise. Dès la signature du prêt, vous connaîtrez le taux applicable qui ne variera pas jusqu'à la fin du prêt. Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux d'intérêt est revu périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l'évolution d'un indice de référence. Pour limiter les risques liés à la hausse des taux, privilégiez un prêt à taux variable "capé", qui ne pourra pas varier au-delà d'une certaine limite ;

• la durée du prêt. Pour combien de temps envisagez-vous de vous engager ? La réponse dépendra essentiellement de votre apport personnel, du montant emprunté et de votre capacité de remboursement.

Si vous manquez de temps pour faire le tour des banques, vous pouvez bénéficier de l'expertise des courtiers en prêt immobilier. Ils s'occuperont de tout ! C'est hyper confortable et cela représente un réel gain de temps. Ils feront à votre place le tour des établissements bancaires pour comparer les taux et les conditions proposés et pourront même négocier le coût des assurances et garanties liées au prêt.

Les indispensables assurances

Sans assurance, pas de prêt. C'est une composante indispensable de votre prêt immobilier qu'il faudra prendre en compte dans vos calculs car leur coût n'est pas négligeable. Elle vous permet de bénéficier de garanties au cas où vous ne pourriez plus faire face à vos échéances. L'assurance emprunteur englobe plusieurs types de garanties :

- la garantie décès/perte totale et irréversible d'autonomie. Dans ces deux cas, l'assureur remboursera à la banque le capital restant dû. La garantie décès a, en général, une durée limitée et s'éteint, selon les contrats, à 70, 75, 80 ans ou plus ;

- la garantie invalidité/incapacité temporaire, partielle ou totale de travail suite à un accident ou une maladie. Cette garantie est assortie d'un délai de franchise et ne s'applique plus aux personnes au-delà d'un certain âge ou lors du départ à la retraite, prise en charge durant cette période de l'échéance du prêt ;

- l'assurance perte d'emploi. Cette assurance facultative prendra temporairement en charge le remboursement de vos mensualités d'emprunt en cas de chômage.

Marie-Christine MENOIRE