Acheter à deux sans se tromper

Mariage

Optez pour le bon régime matrimonial

Si vous avez opté pour l'option mariage avant de devenir propriétaire, vous avez la possibilité d'organiser votre futur patrimoine et d'anticiper les problèmes qui pourraient se poser. Le « statut » de la maison ou de l'appartement que vous allez acheter va dépendre du régime matrimonial choisi. Alors, avec ou sans contrat de mariage ?
Sans contrat de mariage, c'est le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts.
Adopté par environ 80 % des Français mariés, le régime de la communauté s'applique automatiquement si, au jour du mariage, les époux n'ont pas fait de contrat. En clair, cela signifie que si l'on ne prévoit rien et que l'on ne passe pas par « la case notaire » pour faire un contrat de mariage : ce régime s'applique de plein droit. Vous serez alors mariés sous le régime de la « communauté de biens réduite aux acquêts ». On distingue alors deux catégories de biens : les biens communs achetés par les époux durant le mariage, ensemble ou séparément, et les biens propres de chaque époux, possédés avant le mariage ou recueillis après le mariage, par donation ou par succession. Avec ce régime matrimonial, chacun est réputé être propriétaire pour moitié des biens achetés après le mariage. Et ce, même si l'un des époux a participé financièrement à l'achat pour une part plus importante.
Ainsi, si vous achetez un bien immobilier pendant le mariage avec une partie du financement provenant d'une donation ou d'un héritage, ce bien sera réputé commun en l'absence de précaution particulière dans votre acte d'acquisition. Votre notaire vous conseillera alors de le mentionner dans l'acte. On appelle cela une déclaration « d'emploi » ou « de remploi ». Il y a « emploi » si vous utilisez de l'argent propre, provenant d'une succession ou d'une donation.  Et il y a « remploi » quand les fonds proviennent de la vente d'un bien propre. La rédaction d'une telle clause ne peut se faire qu'avec l'intervention de votre notaire, pour éviter toute contestation ultérieure !

Avec contrat de mariage : tout dépend du régime matrimonial choisi.

Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, tous les biens acquis avant et après le mariage restent personnels à chacun des époux. C'est souvent le cas quand l'un des époux exerce une profession dite "à risques" comme commerçant ou chef d'entreprise par exemple. Cela permet en effet de mettre le conjoint à l'abri en cas de mauvaise fortune. Mais qu'en est-il du logement acquis ? L'immeuble sera alors la propriété exclusive de celui qui l'a financé. Si vous souhaitez acheter tout de même à deux, vous serez alors soumis au régime de l'indivision.  Les époux seront propriétaires à deux et à hauteur de leur investissement.
Attention, en revanche, si vous avez décidé d'acheter seul le logement familial ! Vous en serez, certes, seul propriétaire mais en cas de vente, il vous faudra avoir expressément l'autorisation de votre conjoint.
En cas de rupture : cela fonctionne comme une communauté. Chaque époux aura alors vocation à recevoir la moitié des acquêts de l'autre, c'est-à-dire la moitié de son enrichissement durant le mariage.
Changement de régime
Si votre situation professionnelle évolue, vous pouvez changer de régime matrimonial au bout de 2 ans de mariage, en vous adressant à votre notaire.

Pacsé ou en concubinage

Choisissez parmi plusieurs options

Quand on est pacsé, on est soumis au régime de la séparation de biens des patrimoines (régime par défaut) ou de l'indivision (sur option). Les concubins, quant à eux, conservent également des patrimoines séparés. Un seul des concubins ou partenaires pacsés peut acheter un bien immobilier en totalité, avec son propre argent. Il sera de ce fait seul propriétaire. Il est également possible d'acheter ensemble avec différents outils juridiques.

Achat en indivision : fixez la part de chacun !

Acheter en indivision

À la signature de l'acte d'achat, chacun devient propriétaire du bien immobilier, proportionnellement à son apport financier (30/70, 50/50...). Attention, il s'agit de la participation financière réelle de chacun ! La répartition tient donc compte, non seulement des apports personnels de chacun, mais également des participations au remboursement des prêts. Si rien n'est indiqué, le bien immobilier est réputé appartenir à chacun pour moitié. Toute modification ultérieure dans les proportions est assimilée à une vente ou une donation et taxée comme telle. Il est également judicieux de prévoir dans l'acte d'acquisition du bien, "une clause d'attribution préférentielle". Ainsi, en cas de décès de l'un, l'autre est prioritaire pour racheter aux héritiers la part d'indivision du défunt. Si vous êtes mariés : c'est prévu automatiquement par la loi. Un bémol ! Le Code civil nous dit que "nul n'est contraint de rester dans l'indivision". En cas de désaccord, l'un des indivisaires peut demander à tout moment le partage judiciaire au juge. Quand on se sépare, les solutions les plus classiques sont les suivantes : soit on vend le bien et on récupère sa quote-part dans le prix, soit l'un rachète la part de l'autre dans l'immeuble et devient seul propriétaire.

Création d'une SCI : devenez associés
Acheter par l'intermédiaire d'une SCI
Vous pouvez aussi constituer une société civile immobilière qui achètera directement le bien immobilier, grâce à l'argent apporté par les deux associés. La rédaction des statuts est un point important. Votre notaire, lors de la création de la SCI, vous conseillera pour la rédaction des règles de fonctionnement et le choix du gérant. Ici, c'est la société qui est propriétaire de l'immeuble et le capital se divise en parts sociales. Vous pouvez donc à votre guise vendre, acheter ou donner vos parts. L'avantage de la SCI est qu'elle évite les risques de blocage pouvant survenir avec l'indivision.

Stéphanie Swiklinski