Indivision: comment réussir sa sortie ?

Comment se retrouve-t-on en indivision ?

Il existe en réalité deux situations. L'indivision peut être voulue. Il s'agit dans ce cas d'un choix d'acheter à deux ou à plus sous le régime de l'indivision. C'est alors une indivision conventionnelle. Cette hypothèse est fréquente et concerne les concubins, les personnes pacsées et les époux séparés de biens qui achètent un bien immobilier ensemble. Ils se retrouvent ainsi propriétaires d'une quote-part dans le bien, qui reflète leur contribution financière. On peut ainsi acheter moité chacun, un quart /trois quarts... L'indivision est une solution relativement simple quand on veut acheter un bien immobilier, car elle ne nécessite pas de formalités particulières, contrairement à l'acquisition par le biais d'une société civile immobilière.      
L'indivision peut aussi être subie. C'est le cas après un décès par exemple. Les héritiers se retrouvent en indivision concernant les biens composant la succession, tant que le partage n'a pas été fait. Même chose pour les époux communs en biens qui divorcent : tant que la communauté n'a pas été liquidée, ils sont en indivision. On parle alors d'indivision légale.

Comment mettre fin à une indivision ?

Quand on détient par exemple une maison en indivision, la solution la plus simple est la vente. Les co-indivisaires doivent au préalable se mettre d'accord sur le principe de la vente et sur le prix. Une fois le bien vendu, le prix est partagé en proportion de la part de chacun. Dans le cadre d'une indivision successorale, les co-indivisaires peuvent opter pour un partage entre eux des biens de l'indivision, en se faisant attribuer un lot de la valeur de leurs droits. Cela suppose évidemment l'accord de tous, non seulement sur le principe du partage, mais aussi sur ses modalités. Le recours à un notaire va être dans ces hypothèses une obligation. Lui seul est en effet habilité à faire la publicité foncière d'un bien immobilier. Il va également rédiger ce que l'on appelle un état liquidatif avec l'estimation des biens, la composition des lots et les calculs pour rétablir l'équilibre entre les co-indivisaires. C'est le cas par exemple quand un des indivisaires a fait des travaux à ses frais sur la maison de famille en indivision.

Et quand on n'est pas d'accord, que se passe-t-il ?

Le Code civil prévoit que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Cela signifie que chaque co-indivisaire a le droit de sortir de l'indivision quand bon lui semble. Ainsi, un seul des héritiers est libre de décider de vendre sa quote-part du bien, même à une personne "extérieure" à l'indivision. Il doit en informer les autres par écrit, en précisant les modalités de la cession (notamment le prix, l'identité du tiers...). Les autres héritiers sont prioritaires pour acquérir le bien par rapport au tiers. Si en revanche, aucun accord sur le principe, sur les modalités de la vente ou du partage n'est possible, les indivisaires doivent alors saisir le tribunal et demander au juge le partage judiciaire. Dans le cas le plus simple, le juge ordonnera le partage et les héritiers seront renvoyés devant le notaire. Mais, si aucune entente n'est possible, cela finira en partage judiciaire avec un tirage au sort des lots, voire la vente des biens aux enchères dans les situations inextricables. Avant d'en arriver là, recourir à la médiation peut débloquer la situation à l'amiable et désamorçer les conflits. Les notaires sont bien placés pour vous aider à y parvenir !

Stéphanie Swiklinski