Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES

Patrimoine immobilier Le mariage comme socle protecteur

Lorsque deux personnes se marient, le choix du régime matrimonial détermine la gestion des biens acquis durant le mariage. Ce cadre juridique est crucial pour assurer une gestion patrimoniale claire et équilibrée, notamment dans le cadre d'un projet immobilier.

• La communauté réduite aux acquêts (régime par défaut si aucun contrat de mariage n'est signé) : Ce régime prévoit que tous les biens acquis après le mariage appartiennent aux deux époux, même si un seul finance l'acquisition. Cela inclut les biens immobiliers achetés ensemble ou par l'un des époux. En revanche, les biens possédés avant le mariage ou acquis par héritage ou donation restent des biens propres à chaque époux. Ce régime favorise une gestion commune des biens tout en protégeant ceux qui sont antérieurs à l'union. En cas de divorce, l'époux qui a financé l'achat avec des fonds propres peut réclamer une récompense, c'est-à-dire une compensation financière.
• La séparation de biens : Ce régime permet à chaque époux de conserver la propriété des biens qu'il acquiert, que ce soit avant ou pendant le mariage. En cas d'achat immobilier, la répartition de la propriété se fait en fonction des apports financiers de chacun. Par exemple, si l'un des époux finance 70 % du bien, il en possède 70 %. Ce régime est idéal pour les couples ayant des patrimoines ou des revenus très différents, car il permet de préserver une indépendance financière tout en partageant le projet immobilier.
• La communauté universelle : Ce régime est généralement choisi par des couples souhaitant une protection maximale du conjoint survivant. Tous les biens, qu'ils aient été acquis avant ou après le mariage, sont considérés comme des biens communs. En cas de décès, si une clause d'attribution intégrale est prévue, le conjoint survivant hérite automatiquement de l'intégralité du patrimoine, sans être soumis aux droits de succession. Ce régime est souvent privilégié par les couples sans enfants ou souhaitant protéger prioritairement le conjoint.
• La participation aux acquêts : Ce régime fonctionne comme une séparation de biens durant le mariage, chaque époux conservant la propriété de ce qu'il acquiert. En cas de divorce, un mécanisme de compensation permet à l'époux dont le patrimoine a le moins évolué de bénéficier d'une part de l'enrichissement de l'autre.

Financement immobilier Les avantages liés au mariage

L'un des grands avantages du mariage réside dans la facilitation de l'accès au crédit immobilier. Les banques, rassurées par la stabilité juridique du mariage, sont souvent plus enclines à accorder des prêts à des conditions avantageuses. Voici les principaux avantages financiers pour un couple marié :

• Une meilleure capacité d'emprunt : Le mariage permet aux deux époux de cumuler leurs revenus, ce qui augmente leur capacité d'emprunt. Par exemple, un couple où chaque époux gagne 2 000 € par mois peut emprunter jusqu'à 320 000 € sur 25 ans, soit environ 33 % d'endettement. Ce cumul de revenus renforce la solidité financière du couple et rassure les établissements prêteurs. En comparaison, un couple non marié pourrait avoir plus de difficultés à obtenir un prêt important, les banques étant plus prudentes en cas de séparation.
• Une assurance emprunteur protectrice : En cas de décès ou d'incapacité de l'un des conjoints, l'assurance emprunteur entre en jeu pour rembourser le prêt. Pour les couples mariés, cette assurance couvre généralement l'intégralité du prêt, protégeant ainsi le conjoint survivant des difficultés financières. Le mariage renforce donc la sécurité patrimoniale en garantissant que le bien immobilier sera remboursé même en cas d'imprévu.

Transmission de patrimoine Le mariage assure une protection durable

Le mariage permet d'alléger considérablement les droits de succession. Contrairement aux couples non mariés ou pacsés, les époux sont exonérés de droits de succession. Cela signifie que le conjoint survivant n'aura pas à vendre la résidence principale ou d'autres biens immobiliers pour payer des droits de succession, une sécurité non négligeable dans la gestion du patrimoine. En comparaison, un concubin ou partenaire pacsé devra s'acquitter de droits de succession pouvant atteindre jusqu'à 60 % de la valeur du bien immobilier. Cette différence considérable peut avoir des conséquences dramatiques pour les couples non mariés, les obligeant souvent à se séparer du bien immobilier.

La protection du logement familial Une garantie pour l'avenir

Le logement familial est l'un des biens les plus protégés dans le cadre du mariage. Quel que soit le régime matrimonial choisi, la loi impose une cogestion de la résidence principale. Ainsi, aucune décision importante (vente, mise en location, donation) ne peut être prise sans l'accord des deux époux, même si l'un est le seul propriétaire.
En cas de décès, plusieurs dispositifs protègent le conjoint survivant :

• Le droit temporaire au logement permet au conjoint survivant de rester dans la résidence principale pendant un an, en utilisant également les biens meubles du domicile.
• Le droit viager d'habitation permet au conjoint survivant d'occuper la résidence principale jusqu'à la fin de sa vie, sous certaines conditions. Ce droit est imputé sur sa part dans la succession, mais offre une grande sécurité pour les couples mariés.