Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES

Les rencontres acquéreurs / finançeurs vont bon train vu l'attrait des Français pour l'immobilier. En effet, il faut généralement passer par la case « banque » pour financer le bien. Pour prendre l'avantage, les emprunteurs gagnent à abattre leurs atouts maîtres au bon moment afin d'obtenir leur financement haut la main !

Atout n°1 : l'apport personnel

Nombreux sont les acheteurs à tenter leur chance pour décrocher un prêt immobilier. Une bonne initiative puisque les taux d'intérêt des emprunts immobiliers demeurent très attractifs, 1,05 % en moyenne en août selon le Baromètre Crédit Logement CSA. Reste cependant à obtenir le sésame du banquier pour avoir son crédit. Surtout que les règles vont se durcir à compter du 1er janvier 2022. En effet, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) va rendre obligatoire ses recommandations concernant le crédit immobilier. Elles s'articulent autour des trois mesures suivantes :

• le taux d'endettement ne peut pas dépasser les 35 % ;
• la durée maximale de crédit se limite à vingt-cinq ans ;
• le taux de dérogation atteint 20 % (part de dossiers pour lesquels la banque peut déroger à ces règles).

Dans les faits, ces critères sont appliqués depuis le 1er janvier 2021. Cependant, le HCSF passe sous silence l'apport personnel que les banques apprécient tout particulièrement. Plus il est élevé et plus il permet à des acheteurs de se démarquer. C'est la raison pour laquelle la part de cet apport tend à augmenter pour se situer idéalement à environ 15 % du coût total du projet. Dans ces conditions, les acheteurs partent avec une belle longueur d'avance pour obtenir leur crédit.

Atout n°2 : un endettement limité

Fixé à 35 %, le taux d'endettement reste un critère essentiel pour ob-tenir un prêt immobilier. Un ratio d'autant plus important qu'il obéit désormais à un mode de calcul qui désavantage légèrement certains profils d'emprunteurs.
À commencer par les ménages modestes qui disposent de moins de 20 000 € de revenus annuels, et qui peuvent être contraints par cette règle. S'ils réalisent une première acquisition, les banques vont s'assurer que leur taux d'effort ne dépasse pas le seuil de 35 %.
Il en va de même pour les investisseurs dont les revenus locatifs sont minorés. Ils ne sont plus déduits de la mensualité du crédit mais ajoutés aux revenus, ce qui revient à dégrader leur taux d'endettement.
La solution passe souvent par un regroupement de crédit qui se traduit par une baisse de la mensualité.

Atout n°3 : une saine gestion bancaire

À moins de détenir une fortune personnelle, il existe d'autres moyens de séduire son banquier ! Cela passe par une bonne gestion de ses comptes bancaires en évitant les découverts à répétition. Mieux encore, il semble important de programmer des versements réguliers sur un plan d'épargne logement par exemple, ce qui prouve la capacité à mettre de l'argent de côté. Un comportement que le conseiller bancaire va saluer !

Atout n°4 : un projet bien bordé

Acheter, oui, mais pas à n'importe quel prix ! Les banques s'efforcent d'apprécier la qualité du projet en termes de situation, de valorisation, de négociation… Autant d'éléments qu'il importe de prendre en compte au moment de se porter acquéreur d'un bien immobilier.
D'où l'intérêt de mener sa prospection immobilière aux côtés du notaire. Le service négociation de son étude accompagne les acheteurs afin qu'ils se positionnent sur des produits vendus à leur juste prix. Cela évite de surpayer des logements alors que la tension sur les prix se ressent assez fortement.

Christophe Rafaillac