Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES

Dans l'air du temps depuis l'expérience des confinements successifs, la résidence secondaire bénéficie d'un vrai regain d'intérêt. D'une part pour y passer des vacances pour 50 % des acheteurs comme nous l'apprend une enquête récente du site PAP. Et d'autre part, nouvelle donne post-covid oblige, pour y vivre à temps partiel grâce au télétravail pour 30 % des intéressés. Voilà de belles occasions de maximiser l'occupation de cette maison qui vient concurrencer la résidence principale. Sachant que dans les périodes où la maison reste vacante, une location saisonnière permettra là aussi de générer des recettes pour faire face aux charges d'entretien et à la fiscalité locale. En bord de mer, au pied des montagnes ou dans un coin de campagne, qui n'a jamais rêvé d'une résidence secondaire ? Synonyme de dépaysement et de vacances, ce havre de paix constitue également un placement. Découvrons toutes les pistes pour tomber sur la perle rare !

1re piste
un Bel emplacement

Plage, campagne ou montagne ? Appartement ou maison ? Neuf ou ancien ? À proximité ou plus éloignée de son lieu d'habitation principale ? Autant de critères qui interviennent dans le choix d'une maison de vacances et résultent naturellement de son mode de villégiature. Objectif : il faut que le plaisir soit au rendez-vous ! Quelques règles de base s'imposent pour que cet investissement se prête donc à un maximum d'usages :

• privilégier la qualité de l'emplacement pour que le bien offre des commodités à proximité, commerces, point d'intérêt au plan touristique… le tout pour entretenir l'envie d'y séjourner à titre personnel ou bien auprès de vacanciers…
• pendre en compte la distance entre la résidence principale et la future résidence secondaire. Plus cette dernière est éloignée, plus il sera difficile d'en profiter souvent ;
• étudier les réseaux et moyens de transport à proximité, autoroute, gare ou aéroport, pour faciliter l'accès.

3,6 millions

 C'est le nombre de résidences secondaires comptabilisées en France métropolitaine en 2020, Soit 1 logement sur 10. Si le prix moyen atteint 250 000 €, il varie fortement d'une région à l'autre : de  351 600 € en Île-de-France à moins de 150 000 € en Bourgogne, Auvergne ou Franche-Comté. À titre de comparaison, la Bretagne affiche un prix médian de 194 000 € au niveau des maisons.

Source : Statistiques Insee - 01/21

2e piste
un bon investissement

Les raisons de succomber aux charmes d'une résidence secondaire sont nombreuses et variées : se faire plaisir, se constituer un patrimoine immobilier, préparer sa retraite… Quelle que soit votre motivation, cet achat se prépare. Comme pour une résidence principale, il faut se poser quelques questions pratiques concernant :

• la surface. Privilégiez des maisons avec 3 chambres, idéalement 2 salles de bains et un petit jardin pour profiter des extérieurs. Il faut cibler les secteurs à proximité des commerces et/ou de la plage. Attention de ne pas voir trop grand car cela va engendrer des frais.
• l'état. Portez de préférence votre choix sur une résidence habitable en l'état si vos moyens vous le permettent. Vous éviterez ainsi la galère des travaux interminables. Orientez-vous vers les produits qui exigent peu de réparations ;
• le prix. Préférez les biens proposés à la vente par votre notaire. Ils bénéficient d'une évaluation immobilière qui permet de les retrouver à leur juste prix sur le marché immobilier. Dans leur dernier Baromètre de l'immobilier « PRIX », les notaires dévoilent les prix médians des biens en Bretagne

(https://www.notaireetbreton.bzh)

Les bons plans immobiliersSuivez les conseilsde votre notaire pour acheter :
1 bel emplacement
1 sécurité d'achat à 2
1 bonne stratégie patrimoniale
1 logique de transmission

3e piste
Le meilleur rendement

Pour éviter que les revenus fonciers issus de la location ne soient trop taxés, il est conseillé d'opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Pour y prétendre, il ne faut pas que les revenus générés par cette activité excèdent 23 000 € par an ou qu'ils représentent 50 % des revenus globaux du propriétaire. Mieux encore, si le bien peut être classé
« Meublé de tourisme » avec  une note allant de 1 à 5 étoiles, il permet de bénéficier d'un abattement fiscal exclusif de 71 % dans le cadre du régime micro-BIC. Dans tous les cas, les revenus locatifs se voient imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon 2 régimes :

• le régime forfaitaire (ou micro BIC) qui réclame seulement d'indiquer le montant total des revenus, avec un abattement de 50 % prévu pour les locations meublées classiques ou de 71 % pour les meublés de tourisme ne dépassant pas 70 000 € ;
• le régime réel qui impose de tenir une comptabilité où figure les loyers ainsi que la déduction des charges pour obtenir le montant réel. Un bilan, un compte de résultat avec annexes seront nécessaires chaque année. Contraignant, ce régime réel s'avère souvent plus intéressant fiscalement, dès lors que les charges et amortissements dépassent 50 % des recettes.

Pensez-y !

« La résidence secondaire offre beaucoup d'agréments comme lieu de villégiature et constitue un bon placement pour le futur »

4e piste
Le moins de coûts de fonctionnement

Le budget consacré à la résidence secondaire ne doit pas prendre le pas sur celui de votre résidence principale. Au prix d'acquisition s'ajoutent un certain nombre de dépenses et frais que vous devrez prévoir dès le départ :

• l'entretien et les travaux. Taille des haies et du gazon, entretien de la piscine... tout cela a un coût, surtout si vous souhaitez vous en décharger et confier l'entretien régulier à une société de services à la personne. Les résidences secondaires sont constituées, pour près de 60 %, de maisons anciennes. Si vous souhaitez maintenir votre pied-à-terre en bon état, il y aura des menues réparations à prévoir, plus ou moins fréquemment selon la situation géographique du bien notamment (en bord de mer, les volets devront être plus souvent repeints). Outre cet entretien courant, il peut arriver que lors de l'achat ou avec le temps, certains éléments se dégradent. Il faudra alors envisager des travaux plus conséquents (changement de la chaudière…) ;
• l'assurance. Les résidences secondaires sont la cible rêvée des cambrioleurs. C'est pourquoi, au même titre que pour votre résidence principale, il est indispensable de souscrire une assurance qui vous garantira contre le vol. Elle sera souvent plus chère, car la maison est inoccupée une grande partie de l'année. L'assureur pourra vous demander la mise en place de dispositifs anti-intrusion. Pensez également à vous couvrir contre les risques d'incendie, de dégâts des eaux et autres réjouissances du même ordre. Pour vous assurer contre ces désagréments, vous pourrez soit demander une extension de votre assurance multirisque habitation (avec une surprime), soit souscrire une assurance spécifique adaptée au lieu (par exemple, en haute montagne, il y a plus de risques d'avalanche que de feux de forêt) ;
• les impôts et charges dites courantes. Il y a bien évidemment les frais de consommation et d'abonnement aux différents réseaux. Les impôts locaux figurent aussi au rang des dépenses. Comptez aussi les frais de transport !

Christophe Raffaillac