Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES

Les occasions d'être heureux en souscrivant un crédit immobilier sont bien plus importantes qu'en jouant au loto ! Elles se concentrent autour de 6 chiffres clés à viser. Profitons-en pour percer tous leurs secrets, vous êtes ainsi assuré de signer une belle offre de prêt.

1,20 % - Un taux de crédit moyen très attractif

Le mois de novembre s'accompagne d'une nouvelle baisse du taux de crédit moyen. Il se situe à 1,20 % alors qu'il atteignait 1,27 % en juin dernier selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA. Cette diminution traduit bien la volonté des banques de soutenir la demande de crédit immobilier. En effet, si les confinements successifs n'ont pas entamé la volonté d'acheter chez les ménages, le nombre de prêts accordés enregistre un recul de 18 % sur 11 mois à fin novembre. Dans ce contexte, les établissements bancaires devraient rouvrir le robinet du crédit pour atteindre leurs objectifs commerciaux notamment.

Notre conseil

Profitez de ce contexte favorable pour emprunter, vous pouvez obtenir un crédit se situant en moyenne :

- à 1 % pour un emprunt sur 15 ans,

- 1,20 % sur 20 ans,

- 1,40 % sur 25 ans.

35 % - Le niveau d'endettement maxi

Voilà un chiffre qui a fait couler beaucoup d'encre car il a occasionné des refus de prêts en 2020 ! Mais avec les nouvelles recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) formulées fin décembre, les banques peuvent accepter un taux d'endettement de 35 %. Alors qu'il avait été abaissé à 33 % il y a un an, bon nombre de jeunes ménages ne pouvaient plus accéder à la propriété car leur taux d'endettement dépassait ce ratio de 33 %. Un seuil quelque peu arbitraire puisqu'il ne tient pas compte du niveau de revenus. En effet, l'équation s'avère bien différente selon qu'une famille gagne 8 000 € ou 3 000 € par mois. Ce nouvel avis du HCSF vient redonner une bouffée d'oxygène aux acquéreurs, notamment aux primo accédants.

Notre conseil

Si votre taux d'endettement dépasse légèrement les 35 %, n'hésitez pas à mobiliser un peu plus d'apport personnel afin de concrétiser votre projet immobilier.

15 % - C’est le niveau d'apport personnel moyen

Fini ou presque l'époque où les banques prêtaient à hauteur de 110 % du coût du projet en intégrant les frais de notaire dans le montant du prêt immobilier. Aujourd'hui, les effets de la crise sanitaire se ressentent directement sur notre santé financière. Celle-ci se voit quelque peu fragilisée et il faut mettre la main au porte-monnaie pour pouvoir financer un bien. En effet, le montant de l'apport personnel représente au moins 15 % du coût du projet, voire 20 % idéalement. Ce qui pénalise là encore les jeunes ménages qui n'ont pas pu constituer assez d'épargne disponible. Pour lever cet obstacle, les acteurs de la filière immobilière proposent une hausse de 15 % à 30 % du taux de dérogation à la règle des 33 % dans la production de crédits.

Notre conseil

Pensez à prendre date le plus tôt possible en ouvrant un plan d'épargne logement (PEL) qui vous permet de constituer un capital pouvant servir d'apport personnel.

27 ans - Durée maximale d'un emprunt immobilier

Encore une nouvelle recommandation du HCSF qui invite les banques à autoriser les durées de remboursement de prêt sur 27 ans. La règle des 25 ans qui s'est appliquée en 2020 s'est traduite par une hausse de la mensualité. Prenons pour exemple un emprunt de 180 000 € à 1,33 %, cela représente une mensualité de 760 € sur 25 ans alors qu'elle tombe à 716 € sur 27 ans. Certes, l'allongement de durée entraîne une hausse du coût total du crédit, mais pour certains jeunes primo accédants, cela permet de satisfaire à la règle des 35 % d'endettement. Les acteurs de la filière bancaire vont ainsi accepter de financer des emprunteurs qui s'étaient heurtés à un refus de prêt en 2020.

Notre conseil

Ne cherchez pas forcément la solution dans la durée de remboursement, mais jouez en priorité sur le coût du projet à la baisse et maximisez le montant de l'apport personnel pour éviter des intérêts trop élevés.

0,36 % - Taux moyen de l'assurance emprunteur

Voilà un paramètre non négligeable qui profite cette fois aux jeunes emprunteurs. En effet, pour une personne en bonne santé, la prime d'assurance double entre 25 et 50 ans, avec des sauts importants observés dans les barèmes autour de 45 ans et passé 60 ans. Rappelons que l'assurance emprunteur permet de couvrir le prêt immobilier dans le cas où la personne ne peut plus honorer ses mensualités, par exemple en cas de décès ou de maladie.
Si le taux se situe en moyenne à 0,36 %, il varie fortement selon l'âge des emprunteurs et le type de contrat. La réglementation autorise en effet de s'assurer auprès d'un autre organisme que dans le cadre du contrat groupe de sa banque. Il faut alors opter pour une délégation d'assurance qui profite aux jeunes emprunteurs puisque les problèmes de santé s'avèrent plus limités. Ainsi, pour un emprunt de 250 000 € sur 20 ans, le site www.quechoisir.org a établi un comparatif entre une assurance bancaire et une formule alternative. Un emprunteur âgé de 35 ans voit le coût total de l'assurance se chiffrer à 18 600 € en recourant à sa banque, alors qu'il peut espérer trouver un offre concurrentielle s'élever à seulement 3 500 €, soit un gain de 15 100 € !

Notre conseil

Profitez du droit à la délégation et à la résiliation annuelle des contrats d'assurance emprunteur pour renégocier votre niveau de couverture et le tarif.

3 % - Indemnité de remboursement anticipé

Dans des opérations achat / revente, il peut être intéressant de solder le crédit en cours pour en contracter un nouveau. Si l'emprunteur peut rembourser une partie de son prêt par anticipation, des pénalités de remboursement anticipé sont parfois dues. Le contrat peut prévoir le paiement d'une indemnité qui ne peut pas dépasser :

- le montant de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt,

- et 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Pour éviter un remboursement anticipé, la solution peut passer par un prêt relais. Il permet à l'acquéreur de disposer d'une avance sur le prix de la vente à venir. Compris entre 50 % et 75 % de la valeur estimée du bien à vendre, le montant du prêt relais constitue en quelque sorte une avance sur trésorerie. La durée du prêt relais atteint un an et peut être étendue à deux ans dans certains cas.

Notre conseil

Demandez à votre banquier ou courtier la solution qui semble la mieux adaptée à votre situation.

Christophe Raffaillac