Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES

Si à l'heure où nous écrivons ces lignes, l'arrivée d'un vaccin contre le coronavirus semble prochaine, les vertus de la pierre sur notre bien-être apparaissent certaines. Dans sa fonction de résidence principale, elle nous procure un lieu de vie des plus sûrs. En tant que produit d'investissement, elle nous permet d'envisager des rentrées d'argent pour voir l'avenir plus sereinement. Dans ces conditions, l'immobilier trouve plus que jamais toute sa justification pour être administré à tous afin de surmonter les difficultés. Découvrons la formule qui semble la mieux appropriée à chaque profil d'investisseur.

Pour compléter ses revenus
Priorité à la rentabilité

La crise sanitaire que nous traversons va s'accompagner de secousses au plan économique. Beaucoup s'interrogent sur les moyens à disposition pour trouver des relais face à une baisse de revenus. Caractérisé par sa bonne capacité à absorber les chocs, un achat immobilier apparaît comme un levier majeur pour améliorer le quotidien.
Comment investir en limitant les risques ? La clé du succès repose sur une bonne rentabilité de l'investissement. Celle-ci s'apprécie en calculant le ratio revenus locatif / prix d'acquisition. Cela signifie qu'il faut limiter le budget de son investissement tout en ménageant des loyers corrects.
Pour trouver ces logements accessibles, il faut s'intéresser à des villes moyennes telles Limoges, Le Mans, Troyes qui permettent d'accéder à l'immobilier pour un prix médian de 1500 €/m2. Un ticket d'entrée bien plus abordable que les grandes agglomérations comme Bordeaux ou Rennes qui flirtent avec les 4000 €/m2 !
Dans ces conditions, un logement de 60 m2 va se trouver sur le marché pour 90 000 € tandis qu'il peut se louer 480 € par mois. Pour le financer, un apport de 15 000 € et un emprunt de 75 000 euros nous donnent une mensualité de 377 € par mois sur 20 ans. Dans cet exemple, la rentabilité brute s'élève donc à (480 € x 12) / 90 000 € = 6,40 %.
Un investissement qui de surcroît rapporte plus chaque mois que la mensualité du crédit ne coûte. Voilà une piste d'investissement rentable immédiatement et profitable dans le temps. Précisons toutefois qu'il faudra engager des travaux pour maintenir le bien à niveau, ce qui viendra quelque peu altérer la rentabilité.

•  Notre conseil
  ? Vérifiez la demande locative dans le secteur de l'investissement pour que votre bien ne soit pas vacant trop longtemps !

Pour réduire ses impôts
Recours aux dispositifs de défiscalisation

À sa large envergure patrimoniale, l'immobilier ajoute un avantage fiscal. Lorsqu'il s'agit de réaliser un investissement locatif dans le neuf, le prix d'acquisition profite d'une belle réduction. Découvrons les conditions à remplir pour profiter d'une réduction d'impôt.
Comment investir tout en réduisant ses impôts ? La réponse tient en 5 lettres "P I N E L" pour le dispositif de défiscalisation associé. Il concerne l'achat d'un logement en VEFA - vente en état futur d'achèvement - et permet de réduire une partie du prix d'acquisition. Elle représente le pourcentage suivant à condition de s'engager à louer le bien un temps donné :

- 12 % pour un engagement de location de 6 ans ;

- 18 % pour 9 ans ;

- 21 % pour 12 ans.

Pour profiter du Pinel, le logement doit se situer en zone tendue (Abis, A et B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation depuis le 1er janvier 2018. Le loyer appliqué respecte un plafond inférieur d'environ 20 % aux loyers de marché, tandis que le locataire dispose d'un niveau de ressources n'excédant pas certains seuils.

Prenons un exemple pour un logement acheté 200 000 €, si le propriétaire s'engage à le louer 9 ans, la réduction d'impôts annuelle atteint : 200 000 x 18 % / 9 = 4000 €.

Voici un aperçu des différents plafonds à respecter :

•  Notre conseil
  ? Réalisez cette acquisition par rapport à l'emplacement du bien et à la qualité du logement et non eu égard au seul avantage fiscal qu'il peut engendrer.

Pour constituer un patrimoine
Les bienfaits du crédit

Avec l'immobilier, il s'agit du seul placement permettant de s'endetter pour être financé. De plus, la pierre permet de se constituer un patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit, notamment dans un contexte de taux bas comme nous connaissons actuellement.
Comment optimiser le financement d'un investissement ? Avec des taux d'intérêt à des niveaux planchers, de 1,30 % en moyenne sur 20 ans, les bienfaits du crédit se font largement sentir sur la rentabilité de l'opération.
Prenons l'exemple d'un appartement acheté 200 000 € pour le vérifier :

- s’il est intégralement financé par l'apport personnel et que ce bien rapporte 8 000 € de loyer annuel, le rendement locatif brut atteint 4 %, soit 8 000 € / 200 000 €.

- si l'apport personnel se limite à 100 000 € et que les 100 000 € restants font l'objet d'un crédit, les intérêts d'emprunt pour un crédit à 1 % sur 15 ans s'élèvent à 1 500 €, et l'investissement ne rapporte plus que 6 500 € une fois ces intérêts déduits (8 000 € - 1 500 €). Lorsque l'on rapporte ce gain au montant de la mise de fond initiale - et non au prix d'achat du logement - le rendement grimpe à 6,5 % (6 500 € /100 000 €).

Le recours au crédit permet de gagner 2,5 points de rendement, soit 6,5 % contre 5 % !

•  Notre conseil
  ? Faites toutes les simulations avec votre banquier, mais privilégiez un financement à crédit le plus important possible pour sécuriser l'opération grâce à l'assurance décès, chômage, invalidité.

Pour rénover un bien
Des aides en faveur des investisseurs

Si les logements neufs profitent d'avantages fiscaux avec le Pinel, les biens anciens ne sont pas laissés pour compte. Les dispositifs Denormandie et Malraux s'accompagnent de belles incitations pour les investisseurs.
Comment profiter d'avantages fiscaux dans l'ancien ? 

- Le dispositif Denormandie prend la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans 222 communes labellisées "Coeur de ville". Accordé dans le cadre d'un investissement locatif, il se destine à encourager la rénovation du parc de logements anciens. Pour en bénéficier, les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix du logement. Comme pour le Pinel, il faut s'engager à louer le bien sur une période de 6, 9 ou 12 ans afin de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % sur le prix de revient net du logement (prix d'acquisition + coût de la rénovation).

- Destiné à préserver le patrimoine immobilier, le dispositif Malraux déclenche jusqu'à 30 % de réduction d'impôt pour la rénovation d'un immeuble ancien destiné à la location :

- pour les immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable (SPR) ou dans un quartier ancien dégradé, le dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 30 % sur le montant des travaux éligibles ;

- s’il s'agit d'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) ou d'une opération de restauration déclarée d'utilité publique, la réduction d'impôt atteint 22 %.
Les dépenses de travaux ouvrant droit à la réduction d'impôt sont prises en compte dans un plafond de 400 000 € sur une durée de 4 ans au maximum. Concrètement, si vous dépensez 100 000 € de travaux sur quatre ans, la réduction d'impôt se chiffrera à 22 000 ou 30 000 €, selon la zone dans laquelle se trouve le logement.

•  Notre conseil
  ? Profitez de ces aides pour réhabiliter des logements anciens qui bénéficient de beaux emplacements et concernent des bâtiments de caractère.

À condition de bien définir ses objectifs, l'immobilier offre différentes pistes pour réaliser un investissement sécurisant. Pour inscrire cette acquisition dans une bonne logique de gestion patrimoniale, pensez à consulter votre notaire !