Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES

La résidence secondaire, voilà un autre concept de type Pierre et Vacances, puisqu'il permet d'investir dans l'immobilier tout en profitant d'un lieu privilégié pour se ressourcer ! Une approche qui ne laisse pas indifférents Martin et Sophie. Propriétaires de leur résidence principale, ils envisagent d'acquérir un bien qui génèrera des revenus le moment de la retraite venu ou procurera un capital une fois revendu. Une opération qui demande de s'entourer de précautions, d'où la nécessité de prendre l'avis de Stéphanie Swiklinski.

Martin
Une résidence secondaire est-elle une bonne décision au plan patrimonial ?

Stéphanie Swiklinski : Si l'acquisition d'une résidence secondaire représente un budget important, cela constitue un excellent investissement.
Son financement à crédit va permettre à Martin et Sophie de profiter des conditions d'emprunt favorables malgré la légère remontée des taux d'intérêt (de 1,18 % en moyenne en avril à 1,25 % en mai selon l'Observatoire crédit logement CSA). Cette acquisition permet d'être sécurisée par l'assurance décès, chômage, invalidité qui prendra le relais en cas de besoin. Comme notre couple n'a pas encore passé le cap des 50 ans pour Martin comme pour Sophie, le taux ne va pas excéder 0,36 %.
Enfin, il faut reconnaître que la pierre constitue un bon placement dans un contexte de prix régulièrement haussier. À titre d'exemple, le secteur littoral en Ille-et-Vilaine - de St-Briac-sur-Mer à Roz-sur-Couesnon - a vu ses maisons augmenter de 20,6 % en 10 ans ! À condition de bien choisir l'emplacement, un bien conserve une bonne cote sur le marché. Comme Martin et Sophie peuvent s'endetter, cette acquisition doit être envisagée.

Sophie
Quels critères faut-il privilégier pour choisir le bien ?

Stéphanie Swiklinski : À l'instar de tout bien immobilier, il importe d'attacher un soin particulier au choix de l'emplacement. C'est un critère qui participe à la valorisation du bien dans le temps et à sa facilité de revente. Même s'il s'agit d'une maison de vacances, il faut privilégier les offres à proximité d'un bourg offrant assez de commodités. Des services appréciables au quotidien pour pleinement profiter du bien.
Il faut aussi cibler les zones dans un rayon à moins de 2 heures de la résidence principale de Martin et Sophie, sinon les trajets pèseront sur tout l'agrément que peut procurer une maison de vacances.
J'attire également l'attention de notre sympathique couple sur l'ampleur des travaux à réaliser. Soit il s'agit de remettre la maison au goût du jour et cela pourra s'effectuer sans trop dépenser… Soit il faut envisager de la réhabiliter en profondeur et cela entraîne des investissements conséquents. D'autant plus s'il s'agit d'une demeure en pierre avec murs à reprendre ou d'une bâtisse avec une couverture en ardoises à refaire. L'addition correspondant à la rénovation peut très vite dépasser le coût d'acquisition. L'avis du notaire et les devis des artisans permettront de chiffrer précisément le montant de l'opération.
S'ajoute la prise en compte de la taxe foncière qui, selon les régions, peut représenter une charge importante. De plus, si la valeur locative du bien n'a pas été réévaluée depuis de nombreuses années, un changement de propriétaire peut déclencher un contrôle du cadastre. Une prise en compte de tous les équipements de confort qui s'accompagne d'une hausse de la fiscalité locale…

Martin
Comment cet investisssement pourra-t-il être amorti ?

Stéphanie Swiklinski : En plus des impôts, une résidence secondaire entraîne différentes charges de fonctionnement qu'il ne faut pas négliger. Cela passe par les dépenses de chauffage, eau, électricité, entretien extérieur… qui viennent s'ajouter aux mensualités du crédit. Comme Martin et Sophie envisagent d'acheter une maison dans le Finistère, ils pourront aisément la louer durant la saison estivale. Une activité saisonnière qui nécessite de consacrer un peu de temps mais qui va générer de l'argent.
Pour éviter que ces revenus fonciers ne soient taxés, Martin et Sophie vont gagner à opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui concerne la location meublée. Pour y prétendre, il ne faut pas que les revenus générés par cette activité excèdent 23 000 € par an ou qu'ils représentent 50 % des revenus globaux de Martin et Sophie. Les rentrées d'argent seront imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon 2 régimes :

• le régime forfaitaire (ou micro BIC) qui réclame seulement d'indiquer le montant total des revenus, avec un abattement de 50 % prévu pour les locations meublées classiques ne dépassant pas 70 000 € ;
• le régime réel qui impose de tenir une comptabilité dans laquelle figure la déclaration des loyers ainsi que la déduction des charges pour obtenir le montant réel. Un bilan, un compte de résultat avec annexes seront nécessaires chaque année. Contraignant, ce régime réel s'avère souvent plus intéressant fiscalement, dès lors que les charges et amortissements dépassent 50 % des recettes. Le déficit est reportable sur les revenus de même nature pendant les 10 années suivantes.

Voilà des pistes qui permettent de rentabiliser avantageusement l'acquisition de cette résidence secondaire !

Sophie
Quel budget faut-il prévoir ?

Voilà une question qui revêt toute son importance avant de se lancer. La priorité pour Martin et Sophie consiste à rencontrer leur banquier pour déterminer l'enveloppe dont ils peuvent disposer. Ce sera aussi le moment d'évaluer le montant de l'apport personnel qu'ils vont consacrer à ce projet.
À titre d'exemple, une petite maison dans les environs de Plouhinec, secteur cher à Martin et Sophie, se trouve pour un budget de 160 000 €. En admettant que notre couple apporte 30 000 €, ils vont devoir emprunter 130 000 € et 12 746 € frais de notaire compris, soit 142 746 €. Ce qui représente une mensualité de 715 € pour un emprunt sur 20 ans à 1,25 % avec une assurance emprunteur au taux de 0,36 %. Soit un coût de crédit annuel de 715 € x 12, soit 8 580 €.
En déduisant les revenus locatifs annuels de 5 600 €, soit 700 € sur 8 semaines de location, cela nous donne 2 980 € à consacrer chaque année au remboursement de la maison. À cela s'ajoute environ 1 500 € de charges, soit un total de 4 880 € pour le budget vacances annuel de Martin et Sophie. Une opération qui, au regard de l'intérêt du projet immobilier, semble tout à fait envisageable !

Le projet chiffré de Martin et Sophie

Découvrons le détail du plan de financement de Marc et Sophie, ainsi que le tableau d'amortissement qui découle du régime du micro-BIC pour lequel ils ont opté en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Christophe Raffaillac