Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES
Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES
Avec le « Denormandie », les immeubles anciens retrouvent une seconde jeunesse. Ils s'offrent un ravalement de façade en profondeur qui leur permet de rivaliser avec l'immobilier neuf !
Opération séduction pour les immeubles anciens qui peuvent s'offrir une belle rénovation à des conditions très avantageuses. De quoi redonner un coup d'éclat au parc immobilier grâce à la solution Denormandie qui s'applique dans les 222 localités du programme « Action Cœur de Ville ». Plus question de laisser apparaître fissures, salissures ou usure… puisque le dispositif vise à rénover les immeubles de fond en comble. Ils présentent tous les atouts du neuf tout en conservant le charme de l'ancien. Avec de nouvelles ambitions à la clé, car les logements se destinent à la location et autorisent un belle défiscalisation. Voici un ravalement éclatant !
DE BONNES RAISONS D'INVESTIR DANS L'ANCIEN
Le dispositif Denormandie encourage l'acquisition et la rénovation de biens anciens afin de les proposer à la location. À condition de réaliser 25 % de travaux sur le coût global du projet, le Denormandie autorise une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % de l'investissement !
Le dispositif Denormandie fait effet dans certaines zones seulement ! Il agit exclusivement à l'échelle du programme « Action Cœur de Ville ». Comment peut-on s'assurer si les biens immobiliers sont concernés ?
Depuis le 1er janvier 2019, les propriétaires bailleurs peuvent réaliser une économie d'impôt lorsqu'ils rénovent un logement situé dans un quartier ancien dégradé. Cela vaut pour les 222 communes du plan « Action cœur de ville » et d'autres ayant signé une opération de revitalisation du territoire. Des villes moyennes qui peuvent souffrir d'un manque d'attractivité, où la rénovation du parc immobilier va inciter de nouveaux habitants à venir s'installer. Aurillac, Blois, Rochefort ou encore Grasse, près du quart de la population vit en effet dans ces localités de taille moyenne.
Pour redonner vie à ces immeubles quelque peu défraîchis, il faut s'engager à réaliser toute une série de travaux. À quel chantier de rénovation faut-il se préparer ? Réponse avec cette check list détaillée.
Naturellement, pour redonner le coup de jeune attendu, les travaux doivent porter sur l'amélioration des performances énergétiques, sur l'isolation ou les équipements de chauffage. Les opérations éligibles doivent notamment se traduire par :
• un gain de 30 % au niveau des performances énergétiques ;
• le changement de chaudière ou système de production d'eau chaude et l'isolation des combles, murs et fenêtres.
S'il s'agit d'un logement de plus de deux ans, le taux de TVA de 10 %, voire de 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique s'applique.
Le montant des travaux doit représenter 25 % du coût total de l'opération. Pour l'achat d'un logement de 160 000 €, la rénovation doit s'élever à 40 000 €. Cependant, le plafond des dépenses prises en charge se limite aux acquisitions de 300 000 € maximum.
BONNE RENTABILITÉ
Avec des prix d'achat au mètre carré avantageux dans les villes moyennes, autour de 1 500 €/m2, et des taux d'intérêt planchers, moins de 1 % sur 15 ans, l'investissement Denormandie promet une belle rentabilité nette. Pour la calculer, il convient de faire l'opération suivante :
Revenus locatifs annuels - (Charges + Travaux) /Prix d'achat du bien x 100
Cette rénovation doit s'effectuer en se référant à certaines prescriptions. Quelles règles faut-il respecter pour bénéficier des avantages du dispositif Denormandie ?
Outre les travaux qui doivent représenter 25 % du coût total de l'opération, le propriétaire doit s'engager à louer son logement en respectant des plafonds. Leur montant correspond aux loyers dit intermédiaires et se déclinent en fonction des zones A / B / C caractérisant la tension du marché du logement.
Les barèmes de loyers à respecter correspondent donc aux valeurs suivantes pour chaque zone :
Zone du logement Montant du loyer/m2
A bis 16,96 €
Reste de la zone A 12,59 €
B1 10,15 €
B2 et C 8,82 €
Avec son nouveau look, l'immeuble peut séduire de nouveaux occupants. Quelles conditions faut-il remplir pour louer sans omettre de défiscaliser ?
Pour que ces logements soient accessibles au plus grand nombre, les locataires doivent respecter des plafonds de ressources. Les montants varient selon la composition du ménage, comme dans les exemples ci-dessous :
Zone Personne seule Couple Couple et 2 enfants
A bis 37 508 € 56 058 € 87 737 €
Reste de la zone A 37 508 € 56 058 € 80 716 €
B1 30 572 € 40 826 € 59 270 €
B2 et C 27 515 € 36 743 € 53 344 €
Après avoir investi et trouvé les locataires répondant aux critères, le bailleur peut donc percevoir les fruits de son investissement Denormandie. Cela concerne la réduction d'impôt qui se calcule sur la totalité du coût de l'opération, en fonction de la durée de la location. Celle-ci représente donc une économie d'impôt de :
• 12 % pour 6 ans,
• 18 % pour 9 ans,
• 21 % pour 12 ans.
Exemple : la réduction d'impôt pour un investissement de 200 000 € sur 9 ans, comme pour le dispositif Pinel, se chiffre à :
200 000 * 18 % = 36 000 €, soit 4 000 € par an.
OÙ INVESTIR EN DENORMANDIE ?
Le dispositif concerne 222 villes sur l'ensemble du territoire qui se sont fixé pour objectif d'améliorer leur attractivité et de favoriser leur développement économique.
Christophe RAFFAILLAC
Dernière modification le 13/11/2019
Milan Crolot
Maître TOUPAS et ses collègues sont très professionnelles, réactives, et ce même lorsque nous avons signé notre promesse de vente lors d'un gros bug informatique, elles ont su réagir rapidement et nous accompagner jusqu'au bout. Merci
Sarah Rivet
Toute notre reconnaissance à Maître TOUPAS et sa clerc Madame MENOUR qui ont fourni un travail d'une très grande qualité et avec humanité. Notre premier achat s'est concrétisé grâce à la fermeté, la patience et le sens de la diplomatie de Maître TOUPAS. Sans son professionnalisme, nous n'aurions pas pu acquérir notre bien si rapidement dans des délais contraints, alors que notre dossier était loin d'être une affaire classée.
Dylan JACQUELINE
Excellente notaire que je recommande fortement aussi bien pour ses conseils avisés, sa disponibilité que sa gentillesse
Nathalie SALOMON
Excellente notaire aussi compétente que disponible. Elle s’adapte au niveau des interlocuteurs en expliquant chaque élément du compromis. Elle fait preuve d’une vraie gentillesse, ce qui est rare dans ce domaine. Je la recommande fortement
Samuel
Merci à Madame Devin pour sa réactivité, sa disponibilité et surtout ses nombreux conseils.
Jessica Dorlencourt
Très bon suivi
Al M
Merci encore pour votre professionnalisme lors de ce 2e achat chez vous ! Fiable, précis, disponible. Un grand merci !
Marine Morana
La diligence et la rigueur incarnées. Méticuleuse, prévoyante, Me Toupas sait ce dont vous avez besoin. Elle accompagne autant qu’elle rassure. Je recommande à 100%
Pierre Jean Trebuchet
1ère vente réalisée dans cet office notarial qui m'a répondu très vite sur la demande particulière qui était la mienne. Je vais passer par cet office pour mon acquisition maintenant. j'ai toujours obtenu les réponses à mes questions et ce rapidement et c'est très satisfaisant. Je recommande
Marc THE BoDo
Toujours satisfaite de Maitre TOUPAS , à l'écoute , professionnelle , minutieuse , donne toujours pleins d'informations , je recommande .
a très vite
Paris Tp
Il s agit de ma 2e acquisition d'un bien immobilier avec l'étude.
Je recommande cette étude pour la rigueur et les explications apportées sur la portée des clauses pour comprendre ce pour quoi on s'engage.
Je me suis sentie accompagnée à chaque fois.
La 1ère fois, j'avais pu bénéficier d'un 2e délai de rétractation car le vendeur voulait me vendre des parties communes d un immeuble.
La 2ème fois, j ai demandé à veiller à la bonne régularisation d'une servitude, qui n'était plus à jour. J'ai été également alerté une semaine avant la vente d'une irrégularité, pouvant compromettre la vente et pu en faire part au vendeur, qui a pu la régulariser.
Camille “Kmi Micorasound” Micorasound
Me Toupas à l'écoute, sympathique... très pro
GAUTRY JOCELYNE
Maitre Lorraine Toupas est une personne très réactive, efficace et à l'écoute qui prend le temps pour ses clients. Ce fut un vrai plaisir de lui confier des dossiers. je la recommande fortement!!
Laure D
Toujours très réactive et agréable. Je Recommande
Valerie liege
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