Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES

Les épisodes de sécheresse suivis de fortes pluies ont tendance à se multiplier ces dernières décennies. Ces phénomènes climatiques entraînent des tassements et autres mouvements de terrain pouvant mettre en péril la solidité des constructions. Pour bâtir sur de bonnes fondations, dans les régions particulièrement exposées à ces risques, la loi Elan impose, depuis le 1er janvier 2020, une étude géotechnique préalable, fournie par le vendeur du terrain. Une étude de sol vous permettra de vous prémunir contre des dégâts et sinistres importants. Sans oublier le coût qui en découle pour tout remettre en état.

Mieux vaut prévenir que guérir

Changement climatique oblige, les intempéries souvent violentes se suivent et se ressemblent de plus en plus. Les périodes de sécheresse succèdent à celles de réhydratation des sols. Les terrains, surtout ceux à tendance argileuse, en subissent les conséquences. Et les bâtiments construits dessus aussi. Apparition de fissures et lézardes, fondations fragilisées, possible remontée des nappes phréatiques, présence de cavités souterraines… Près de 20 000 sinistres sont comptabilisés par an pour des dommages compris entre 30 000 et 40 000 €. Quand ce n'est pas l'obligation de détruire la construction en cas de dangerosité avérée. Alors mieux vaut savoir à quoi l'on s'expose avant d'acheter un terrain pour y construire sa maison ! Pour identifier et limiter les risques de sinistres, la loi Elan impose au vendeur de réaliser une étude de sol avant de vendre son terrain. Mais cette obligation n'est pas générale et se limite à certaines zones géographiques définies comme étant moyennement ou fortement exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA).
L'étude géotechnique (dite G1-PGC) doit être annexée au compromis de vente ou à l'acte authentique de vente. Elle permettra d'évaluer les risques à l'échelle du terrain en considérant les contraintes géotechniques et de définir les principes généraux pour la construction.

Si vous passez par un constructeur via un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), il devra vous fournir une étude géotechnique dite "de conception". En effet, la loi précise qu'un constructeur professionnel ne peut construire une maison sans se préoccuper de la bonne ou mauvaise qualité du sol. Cette étude prendra en compte la conception précise de la maison à construire (implantation et caractéristiques) pour définir les dispositions et règles de construction à respecter. Le coût de l'étude de sol incombe au constructeur et il doit en assurer la charge tant matérielle que financière.

Vous êtes concerné ?

Pour savoir si vous êtes dans une zone soumise à l'obligation de l'étude géotechnique, consultez la carte disponible sur le site georisques.gouv.fr
Elle vous permet de savoir si votre terrain se trouve dans une zone à risque, selon trois niveaux : une exposition faible, moyenne ou forte.
Quelle que soit la zone où vous vous situez, vous n'êtes pas tenu de faire réaliser l'étude géotechnique pour des travaux d'extensions (garage, véranda...) dont la superficie est inférieure à 20 m² ou des travaux qui ne portent pas sur les fondations de la maison ou sur le système d'écoulement des eaux.

Des analyses fouillées

L'étude de sol, effectuée par des experts en géotechnique, se déroule selon un protocole bien établi, analysant le contexte local dans lequel va être bâtie la maison.
Le géotechnicien commencera par étudier les cartes géologiques à sa disposition et "l'historique" des chantiers précédents. En se rendant sur place, il effectuera ensuite une reconnaissance visuelle des lieux. Le sol sera creusé pour connaître l'homogénéité du terrain et éventuellement déceler la présence d'eau.
L'expert mesurera ensuite sa résistance dynamique. Les échantillons récoltés seront analysés en laboratoire afin de connaître la teneur en argile et en eau du sol.
Une fois l'étude finalisée, un rapport vous sera remis sous deux à trois semaines. Il contiendra l'ensemble des prescriptions géotechniques pour construire en sécurité. Le dossier sera le plus souvent illustré de cartes et précisera la description du risque existant sur le site, le type de fondations préconisé, les éventuelles nécessités de drainage… Vous pouvez alors facilement estimer le coût des fondations, si le terrain requiert des travaux particuliers pour obtenir un bâtiment stable.
Si vous souscrivez un CCMI, vous devrez remettre ce document à votre constructeur qui vérifiera alors la faisabilité de votre projet et adaptera les fondations à la nature du sol le cas échéant. Le chantier se déroulera en toute sécurité, du gros oeuvre aux finitions, sans craindre que le sol ne supporte pas les fondations ou qu'il se dérobe dès les premiers coups de pioche.

Combien ça coûte ?

Le coût d'une étude de sol avant construction varie en fonction de plusieurs critères (superficie et pourcentage de pente du terrain, nature du projet, présence d'une construction existante…). Généralement, une étude de sol représente moins de 1 % du budget total de votre construction.

Marie-Christine Ménoire