Me Lorraine TOUPAS, notaire à ACHÈRES

Pour battre des records en immobilier et signer au meilleur prix, il est essentiel de mettre en place un plan d'entraînement basé sur des techniques d'acquisition efficaces. Que vous cherchiez à participer à une vente interactive sur "36 heures immo", à booster votre apport, à acheter en nue-propriété, à signer un achat viager occupé, à constituer une indivision ou à investir en SCI, votre notaire peut vous guider vers les meilleures stratégies pour acheter à moindres frais. Les conseils personnalisés de votre notaire seront adaptés à vos objectifs spécifiques, qu'il s'agisse d'habiter le bien, de le louer ou d'y séjourner occasionnellement. Profitez des techniques éprouvées pour optimiser votre investissement immobilier grâce à une vente interactive et bénéficiez des meilleures conditions d'achat.

Achetez une maison aux enchères : optimisez votre achat immobilier

Performances pour se loger, résidez à moindres frais. Pour acheter une maison aux enchères et résider à moindres frais, deux formules permettent de limiter votre budget efficacement.

1. Achetez aux enchères avec 36 heures immo : faites vos offres en ligne
   Si vous souhaitez fixer votre prix d'achat en partant d'une offre attractive, la vente interactive est la solution idéale. La transaction se déroule selon un principe d'appels d'offres en ligne sur des plateformes comme www.36h-immo.com. Il suffit de consulter les nombreuses annonces disponibles et de visiter le bien avant de confirmer votre intention de participer. Après présentation de votre plan de financement, le notaire vous habilite à participer aux offres d'achat en ligne. La vente dure 36 heures, vous permettant de vous déterminer selon votre intérêt pour le bien et vos moyens financiers. Vous pouvez ainsi remporter une maison en dessous de sa valeur de marché, selon la dynamique des enchères et la qualité de votre plan de financement.
    
2. Boostez votre apport personnel pour un achat immobilier réussi
   Les banques exigent généralement un apport personnel pour accorder un prêt immobilier. Cet apport représente environ 15 % du prix d'achat du bien. Virgil, une fintech française, peut fournir cet apport en échange de 15 % du bien immobilier, à conserver jusqu'à la revente, au plus tard 10 ans après l'achat. Il ne s'agit pas d'un prêt, mais d'une avance de capital.
   De plus, la générosité familiale peut être mise à profit. Vos parents ou grands-parents peuvent effectuer une donation-partage ou un don d'argent pour aider à constituer cet apport personnel.

Profitez du marché acquéreur

Avec la reconstitution des stocks de biens, les acheteurs ont désormais plus de choix et peuvent prendre en compte leurs critères de recherche. La baisse des prix, notamment en dehors de l'Île-de-France et des DOM, ainsi que la diminution des taux de crédit (en moyenne à 3,81 % en avril, probablement autour de 3,5 % d'ici l'été), offrent des opportunités supplémentaires pour acheter une maison aux enchères à un prix avantageux
En suivant ces stratégies, vous pouvez optimiser votre achat immobilier, acheter une maison aux enchères à un prix compétitif et bénéficier des meilleures conditions de financement grâce à un apport personnel bien géré.

Optimisez votre investissement immobilier avec l'achat viager occupé et la nue-propriété

Performances pour placer, maximisez la rentabilité. L'investissement immobilier est un terrain fertile pour constituer un solide patrimoine. Pour diversifier vos placements dans la pierre sans prendre trop de risques, explorez ces deux options sûres : l'achat viager occupé et l'achat en nue-propriété. 
En suivant ces stratégies d'achat viager occupé et de nue-propriété, vous pouvez diversifier et maximiser la rentabilité de votre portefeuille immobilier tout en minimisant les risques et les frais associés.

1. Négociez un achat viager occupé : payez 70 % du prix au comptant seulement
   Si vous envisagez un investissement immobilier rentable, le viager occupé est une option à considérer. Cette méthode permet de devenir propriétaire avec une mise de fonds initiale réduite, souvent sans avoir besoin de contracter un emprunt. Dans un achat viager occupé, le coût d'achat dépend de la durée de vie du vendeur, qui continue de résider dans son logement jusqu'à son décès. Ce type de transaction offre une décote d'environ 30 % sur le prix par rapport à une vente classique. En plus du paiement initial, une rente viagère périodique est versée, calculée en fonction de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, de la valeur du bien, et du montant du bouquet. Un avantage significatif du viager occupé est l'absence de gestion locative et d'entretien, car le vendeur conserve ces responsabilités jusqu'à son décès.
    
2. Optez pour un achat en nue-propriété : achetez en deux temps
   L'achat en nue-propriété est une autre stratégie efficace pour optimiser votre investissement immobilier. En acquérant la nue-propriété d'un bien (maison, appartement), vous obtenez une décote de 25 à 40 % sur la valeur vénale du bien. Pendant la durée prédéfinie du démembrement (souvent 10 ou 20 ans), l'usufruit est détenu par un tiers, qui occupe le logement, s'occupe de la location et assure les réparations courantes. Les gros travaux restent à la charge du nu-propriétaire. À la fin de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires. Cette méthode présente plusieurs avantages : les frais d'acquisition sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, réduisant ainsi les coûts initiaux. En cas de transmission, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte pour les droits de succession. De plus, l'investissement en nue-propriété n'est pas taxable dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Toutefois, contrairement à l'investissement locatif, l'achat en nue-propriété ne permet pas de percevoir des loyers pendant la durée du démembrement.

Intéressez-vous à l'immobilier locatif…

Avec la baisse des prix de l'immobilier, les investissements locatifs redeviennent attractifs. De nombreuses villes moyennes de province offrent des opportunités d'achat dans l'ancien à des prix médians de 2 000 €/m² ou moins. Cependant, il est crucial de prêter attention aux performances énergétiques du bien, car les " passoires thermiques " classées G, consommant plus de 450 kWh/m²/an, ne peuvent plus être louées depuis le 1er janvier 2023 sans rénovation énergétique.
Lors de votre acquisition, il est recommandé de solliciter les conseils d'un notaire pour évaluer le prix envisagé. Le notaire vous informera également sur le fonctionnement de la copropriété et les charges associées si vous achetez un appartement. En outre, il est judicieux de consulter des professionnels du bâtiment pour obtenir un chiffrage précis des travaux nécessaires.

Performance pour acheter : profitez de l'immobilier en groupe

1. Achat en indivision : co-achetez votre bien immobilier
   L'achat en indivision est une méthode courante pour acquérir un bien immobilier en groupe, que ce soit avec un concubin ou entre amis. Cette technique permet de devenir propriétaire d'un bien à plusieurs, limitant ainsi l'apport personnel de chacun. Chaque participant devient propriétaire en proportion de sa contribution financière (30/70, 40/60, 50/50, etc.), sans distinction matérielle de sa part.
   La gestion d'un bien en indivision requiert une prise de décision unanime, quel que soit le pourcentage de propriété de chacun. Pour anticiper les difficultés potentielles, il est conseillé de faire intervenir un notaire qui précisera le financement de chacun dans l'acte d'achat. Cela aide à aligner les parts de propriété et à éviter les conflits lors de la revente. Chaque indivisaire doit contribuer aux charges (impôts, travaux) selon sa quote-part. Une convention d'indivision, rédigée par un notaire, est fortement recommandée pour définir les droits et obligations de chaque partie, et elle doit être publiée au Service de la publicité foncière.
    
2. Constituez une SCI : partagez votre bien entre amis
   Si l'indivision semble trop complexe, la constitution d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut être une meilleure option pour acheter une résidence secondaire entre amis. La SCI facilite l'acquisition, la gestion et l'administration d'un bien immobilier en groupe. Les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports, tandis que la SCI devient le propriétaire légal du bien.
   Pour une gestion efficace, il est essentiel de désigner des gérants au sein de la SCI, souvent dotés de larges pouvoirs pour assurer la gestion courante. Le gérant doit rédiger un rapport annuel pour les associés et tenir une comptabilité rigoureuse. La SCI offre l'avantage de pérenniser le patrimoine sur plusieurs générations, pouvant être instituée pour une durée allant jusqu'à 99 ans. Contrairement à l'indivision, la gestion d'une SCI ne nécessite pas l'unanimité ou la majorité des deux tiers pour prendre des décisions.
   Lors de la rédaction des statuts par un notaire, il est crucial d'anticiper les éventuelles mésententes, d'organiser l'occupation du bien et de prévoir les travaux nécessaires. Ainsi, la SCI garantit une gestion harmonieuse et une belle aventure pour cet achat immobilier collectif.

Rentabilisez avec la location saisonnière

Optimisez votre investissement avec le meublé de tourisme
La location saisonnière, également connue sous le nom de meublé de tourisme, consiste à louer un appartement ou une maison meublée à une clientèle touristique. Ce type de location rencontre un grand succès et offre des avantages fiscaux attractifs. Pour les investisseurs, l'intérêt principal réside dans les abattements fiscaux appliqués aux revenus locatifs.
Réforme 2024 : nouveaux abattements fiscaux. En 2024, une réforme importante réduit les avantages fiscaux pour les "meublés classés" (de 1 à 5 étoiles). L'abattement fiscal passe de 71 % à 50 %, à condition que le chiffre d'affaires annuel de l'année précédente ne dépasse pas 15 000 €. Les "meublés non classés" sont également touchés, avec un abattement réduit de 50 % à 30 % sur les revenus locatifs.
Malgré cette réduction des avantages fiscaux, la location saisonnière reste une option rentable pour les investisseurs immobiliers. En vous adaptant à ces nouvelles règles, vous pouvez continuer à profiter des bénéfices offerts par ce type de location tout en optimisant votre stratégie fiscale.